Продажа квартиры в Казахстане: ИПН с прироста стоимости и правило двух лет

Когда налога при продаже квартиры нет

Доход физического лица не образуется при продаже расположенных в Казахстане жилищ, дачных строений, парковочных мест, кладовок, гаражей и объектов личного подсобного хозяйства, которые принадлежат ему на праве собственности два года и более с даты регистрации права собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 382 Налогового кодекса). Срок считается не с даты подписания договора или передачи ключей, а именно с даты регистрации права.

Для жилья, купленного по договору о долевом участии в жилищном строительстве или по уступке права требования по такому договору, действует более мягкое правило: налога нет, если квартира в собственности два года и более с даты регистрации права либо если с даты заключения договора долевого участия (или приобретения права по уступке) до даты продажи прошло три года и более (подпункт 2 пункта 5 статьи 382). Если продаётся не готовая квартира, а само право требования доли по договору долевого участия, доход не образуется при сроке три года и более с даты договора или с даты приобретения права по уступке (пункт 6 статьи 382).

Правило двух лет касается только жилья и перечисленных объектов в Казахстане. Прирост стоимости по прочей недвижимости в Казахстане (например, коммерческим помещениям) и по недвижимости за рубежом облагается независимо от срока владения (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 383).

Как считается облагаемый доход

Если квартира находилась в собственности менее двух лет, возникает доход от прироста стоимости (подпункт 1 пункта 1 статьи 383). Он равен положительной разнице между ценой продажи и первоначальной стоимостью квартиры (пункт 2 статьи 383). Если квартира продана дешевле или по той же цене, по которой куплена, положительной разницы нет и облагать нечего. Доход относится к тому году, в котором квартира продана (пункт 2 статьи 382).

• Купленная квартира — документально подтверждённая цена её приобретения (пункт 3 статьи 383).
• Квартира по договору долевого участия — цена этого договора, по уступке права требования — стоимость, за которую приобретено право (подпункты 5 и 6 пункта 4 статьи 383).
• Нет документов о цене покупки — оценочная и (или) кадастровая стоимость (подпункт 4 пункта 4 статьи 383).
• Квартира получена по наследству или безвозмездно — по порядку пункта 5 статьи 383: сначала рыночная стоимость по отчёту оценщика на дату возникновения права, затем оценочная стоимость для налога на имущество, в остальных случаях — ноль.

Рыночную стоимость унаследованной квартиры нужно определить по отчёту оценщика не позднее срока подачи декларации за год продажи (подпункт 1 пункта 9 статьи 383). Само получение квартиры по наследству или в дар от другого гражданина доходом не является (подпункт 9 статьи 370), но при последующей продаже ранее двух лет с даты регистрации права налог с прироста стоимости возникает. Если цена в договоре указана в иностранной валюте, прирост считается в этой валюте и пересчитывается в тенге по среднему официальному курсу за год продажи (пункт 7 статьи 382).

Для квартиры в общей совместной собственности супругов срок владения считается с даты регистрации права совместной собственности, если квартира перешла к одному из супругов по дарению при расторжении брака или по наследству (пункт 1 статьи 383).

Ставка налога

Прирост стоимости облагается по общей шкале ИПН: 10% с годового облагаемого дохода до 36 762 500 тенге включительно и 15% с суммы, превышающей этот порог (подпункт 1 статьи 363). Налог исчисляется применением этих ставок к облагаемой сумме дохода (пункт 2 статьи 412).

Если общая сумма доходов за год — зарплата, с которой налог удержал работодатель, плюс доход от продажи — превышает 8500 МРП, при расчёте учитываются оба вида дохода, а налог, уже удержанный у источника, вычитается из итоговой суммы (пункт 1 статьи 411 и пункт 3 статьи 412). Облагаемый доход уменьшается на личные налоговые вычеты (статья 401), если они не были применены у работодателя.

Декларация и сроки уплаты

Имущественный доход, в том числе прирост стоимости при продаже квартиры, физическое лицо облагает самостоятельно (подпункт 1 пункта 1 статьи 405). Налог исчисляется в декларации о доходах и имуществе (подпункт 2 пункта 1 статьи 412), и её обязан подать резидент, получивший такой доход (подпункт 3 пункта 1 статьи 417).

• Налоговый период — календарный год, в котором продана квартира.
• Декларацию подают по месту жительства не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи (пункт 1 статьи 418).
• Налог уплачивают по месту жительства не позднее 10 календарных дней после срока подачи декларации (пункт 1 статьи 419).

Если квартира находилась в собственности два года и более, дохода не возникает и подавать декларацию из-за самой продажи не нужно. Но обязанность подать её может появиться по другим основаниям статьи 417 — например, если за год вы купили имущество на сумму свыше 86 500 000 тенге.

Как законно не переплатить

Главный способ — дождаться двух лет с даты регистрации права собственности: даже один день разницы меняет результат. Дату регистрации проверьте в выписке из регистра недвижимости, а не по договору.

Если продавать приходится раньше, сохраните договор купли-продажи и документы об оплате: без подтверждённой цены покупки первоначальной стоимостью будет оценочная или кадастровая стоимость, которая обычно ниже рыночной, и облагаемая разница вырастет. По унаследованной квартире закажите отчёт оценщика до срока подачи декларации.

Кого это касается

• Собственники, продающие квартиру раньше двух лет после регистрации права
• Наследники и одаряемые, которые продают полученную квартиру
• Дольщики, продающие квартиру или право требования по договору долевого участия
• Граждане, продающие коммерческую или зарубежную недвижимость

Что делать: пошагово

1. 1

   Проверьте дату регистрации права

   Посмотрите в выписке из регистра недвижимости, когда зарегистрировано ваше право собственности, и сравните с датой планируемой продажи.

2. 2

   Определите первоначальную стоимость

   Соберите договор покупки, договор долевого участия или документы о наследстве; для наследства закажите отчёт оценщика.

3. 3

   Рассчитайте прирост стоимости

   Вычтите первоначальную стоимость из цены продажи; при отрицательной или нулевой разнице налога нет.

4. 4

   Подайте декларацию о доходах и имуществе

   Отразите доход от продажи не позднее 15 сентября следующего года по месту жительства.

5. 5

   Уплатите налог

   Перечислите исчисленный ИПН не позднее 10 календарных дней после срока подачи декларации.

Риски и важные детали

Пример: квартира продана через полтора года

Частые вопросы

Официальные источники

1. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 382 Налогового кодекса — имущественный доход и случаи, когда доход от продажи жилья не образуетсяadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
2. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 383 Налогового кодекса — доход от прироста стоимости по недвижимому имуществуadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
3. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 363 Налогового кодекса — ставки индивидуального подоходного налогаadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
4. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 370 Налогового кодекса — экономические выгоды, не являющиеся доходом, в том числе наследство и дарение от гражданadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
5. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 401 Налогового кодекса — личные налоговые вычетыadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
6. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 405 Налогового кодекса — доходы, облагаемые физическим лицом самостоятельноadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
7. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 411–412 Налогового кодекса — облагаемый доход и исчисление ИПН самостоятельноadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
8. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 417 Налогового кодекса — кто представляет декларацию о доходах и имуществеadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
9. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 418–419 Налогового кодекса — сроки подачи декларации и уплаты налогаadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.