Как безопасно купить квартиру в Казахстане

Когда покупатель становится собственником

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель — принять его и уплатить цену (ст. 406 ГК, Особенная часть). Права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации; если в регистрации не отказано, её моментом считается подача заявления, а при электронной регистрации — подтверждение регистрирующего органа (ст. 118 ГК). Если право собственности подлежит регистрации, у приобретателя оно возникает с момента регистрации (ст. 238 ГК).

Пока регистрация не проведена, покупатель собственником не является, даже если деньги уплачены и ключи переданы. Правовой кадастр и правоустанавливающий документ — единственные источники сведений о зарегистрированных правах (ст. 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», далее — Закон о регистрации).

Нотариус или простая письменная форма

Сделка требует нотариального удостоверения, если это установлено законом или соглашением сторон (ст. 154 ГК). Закон о регистрации предусматривает регистрацию как нотариально удостоверенных сделок, так и сделок в простой письменной форме.

• Нотариальный договор: после удостоверения нотариус направляет электронную копию документа в правовой кадастр и сообщает покупателю сумму оплаты за регистрацию; после оплаты через платёжный шлюз регистрация проводится без заявления сторон не позднее одного рабочего дня (ст. 20, 22 и 23 Закона о регистрации).
• Договор в простой письменной форме: заявление о регистрации подают все участники сделки, регистрирующий орган проверяет подлинность их подписей, дееспособность и соответствие воли волеизъявлению (ст. 21 Закона о регистрации), а регистрация проводится в течение одного рабочего дня с момента поступления заявления.
• При безналичном расчёте по сделке в простой письменной форме регистрирующий орган с согласия сторон направляет уведомление о регистрации в банк, где открыт счёт, — это помогает связать оплату с переходом права (ст. 20 Закона о регистрации).

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд по требованию другой стороны может вынести решение о регистрации сделки (ст. 155 ГК).

Согласие супруга и других собственников

Для сделки одного из супругов по распоряжению недвижимостью необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё согласие не получено, может в течение трёх лет со дня, когда узнал о сделке, потребовать в суде признать её недействительной (ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье). Для сделок с совместной собственностью, требующих нотариального удостоверения или регистрации, согласие остальных участников тоже подтверждается нотариально (ст. 220 ГК).

Проверка квартиры перед покупкой

Продавец обязан передать квартиру свободной от любых прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять её с обременением; иначе покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 413 ГК). Если квартиру потом изымут третьи лица по основаниям, возникшим до сделки, продавец возмещает убытки, а соглашение об освобождении его от такой ответственности ничтожно (ст. 414 ГК). Регистрация прав публична: сведения о зарегистрированных правах и обременениях выдаются любому лицу (ст. 118 ГК).

• сверьте данные продавца с правоустанавливающим документом и сведениями правового кадастра;
• проверьте обременения: залог, арест, права пользования;
• выясните семейное положение продавца и получите согласие супруга;
• если действует представитель — проверьте нотариальную доверенность;
• пропишите в договоре цену, порядок расчёта, срок освобождения квартиры и передачи ключей.

Налоги при покупке и продаже

У продавца доход от прироста стоимости возникает, если жильё в Казахстане было в собственности менее двух лет с даты регистрации права; доходом считается положительная разница между ценой продажи и ценой приобретения (ст. 383 Налогового кодекса). При владении два года и более доход не образуется (ст. 382 Налогового кодекса). Покупатель, который за год приобрёл недвижимость и другое регистрируемое имущество на общую сумму свыше 20 000 МРП, обязан подать декларацию о доходах и имуществе (ст. 417 Налогового кодекса).

Кого это касается

• Покупатели квартир на вторичном рынке
• Продавцы жилья, особенно владеющие им меньше двух лет
• Супруги, продающие или покупающие квартиру в браке

Что делать: пошагово

1. 1

   Проверьте квартиру и продавца

   Сведения правового кадастра о собственнике и обременениях, правоустанавливающий документ, удостоверение личности продавца.

2. 2

   Получите согласие супруга

   Если квартира куплена продавцом в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

3. 3

   Подпишите договор купли-продажи

   У нотариуса или в простой письменной форме, указав цену, расчёты, сроки передачи и освобождения квартиры.

4. 4

   Пройдите государственную регистрацию

   После нотариуса оплатите регистрацию через платёжный шлюз; без нотариуса обе стороны подают заявление в регистрирующий орган.

5. 5

   Рассчитайтесь и примите квартиру

   Проверьте, что право собственности зарегистрировано на вас, подпишите акт приёма-передачи и получите ключи.

Риски и важные детали

Пример: покупка квартиры у супругов

Частые вопросы

Официальные источники

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) — ст. 118 ГК — государственная регистрация прав на недвижимостьadilet.zan.kz · 27 декабря 1994 · № 268-XIII
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) — ст. 154–155 ГК — нотариальное удостоверение и регистрация сделокadilet.zan.kz · 27 декабря 1994 · № 268-XIII
3. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) — ст. 220 и 238 ГК — совместная собственность и момент перехода права собственностиadilet.zan.kz · 27 декабря 1994 · № 268-XIII
4. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) — ст. 406, 413, 414 ГК (Особенная часть) — купля-продажа, права третьих лиц и изъятиеadilet.zan.kz · 1 июля 1999 · № 409
5. Кодекс Республики Казахстан «О браке (супружестве) и семье» — ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье — согласие супруга на сделку с недвижимостьюadilet.zan.kz · 26 декабря 2011 · № 518-IV
6. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» — ст. 7, 20–23, 31 Закона о госрегистрации прав на недвижимость — порядок, заявление, сроки и отказadilet.zan.kz
7. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 382–383 Налогового кодекса — доход от прироста стоимости при продаже жильяadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII
8. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 417–418 Налогового кодекса — кто и когда подаёт декларацию о доходах и имуществеadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.