• Недвижимость •

Дарение квартиры и другого имущества в Казахстане: как оформить и можно ли отменить

Обновлено: 3 ноября 2026Сверено с официальными источникамиПодготовлено: юридическая редакция Traffic Law

Коротко

Подаренная квартира становится собственностью одаряемого только с момента государственной регистрации права. Договор дарения недвижимости оформляют письменно и по желанию сторон удостоверяют у нотариуса, а если квартира общая с супругом, нужно его нотариально удостоверенное согласие. Отменить совершённое дарение можно лишь по прямо названным в Гражданском кодексе основаниям, например если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких. Имущество, полученное в дар от другого физического лица, доходом для ИПН не считается.

Переход права на квартиру: С момента государственной регистрации
Встречное условие или оплата: Делают договор дарения ничтожным
Дарение «после смерти»: Ничтожно, нужно завещание
Общая квартира супругов: Нужно нотариальное согласие другого супруга
Отмена дарения: Только по основаниям ст. 512 ГК (Особенная часть)
ИПН при дарении от физлица: Не взимается: это не доход

Не уверены, как это применяется именно к вам?

Спросить AI-юриста

Что такое дарение и когда договор ничтожен

По договору дарения даритель безвозмездно передаёт или обязуется передать одаряемому вещь или имущественное право, либо освобождает его от имущественной обязанности перед третьим лицом (ст. 506 ГК, Особенная часть, далее — ГК). Ключевое слово — безвозмездно. Если взамен одаряемый что-то передаёт, платит или берёт на себя встречное обязательство, договор дарения ничтожен, а к отношениям сторон применяются правила о той сделке, которую стороны в действительности имели в виду.

договор, по которому дар передаётся после смерти дарителя, ничтожен — для этого существуют правила о наследовании и завещание;
обещание подарить всё своё имущество или его часть без указания конкретной вещи или права ничтожно;
доверенность на дарение, в которой не названы одаряемый и предмет дарения, ничтожна (ст. 510 ГК).

Формулировки вроде «дарю квартиру при условии, что ты будешь меня содержать» превращают дарение в возмездную сделку. Если нужно пожизненное содержание в обмен на жильё, это другой договор — рента с пожизненным содержанием, у него свои строгие требования к форме.

Форма договора: устно, письменно, у нотариуса

Дарение, при котором дар сразу передаётся одаряемому, может быть устным: передать можно саму вещь, ключи или правоустанавливающие документы (ст. 508 ГК). Письменная форма обязательна для дарения движимого имущества, если даритель — юридическое лицо и дар дороже 43 250 тенге, а также если договор содержит обещание подарить в будущем. Устный договор в этих случаях ничтожен.

С квартирой, домом или земельным участком всё строже: права на недвижимость возникают с момента государственной регистрации (ст. 118 ГК), и при отчуждении такого имущества право собственности у одаряемого появляется с момента регистрации (ст. 238 ГК). Поэтому договор дарения недвижимости составляют письменно и подают на регистрацию. Нотариальное удостоверение обязательно, когда этого требует закон или соглашение сторон (ст. 154 ГК); на практике дарение квартиры часто оформляют у нотариуса, который проверяет документы, личность и дееспособность сторон.

Когда дарить нельзя или нужно чьё-то согласие

законные представители не вправе дарить имущество от имени малолетних и недееспособных, кроме обычных подарков стоимостью до 43 250 тенге (ст. 509 ГК);
нельзя дарить работникам больниц, интернатов, учреждений соцзащиты и подобных учреждений, если даритель или его родственники там лечатся, содержатся или воспитываются, — тоже кроме обычных подарков до 43 250 тенге;
запрещены подарки государственным служащим и лицам с антикоррупционными ограничениями, а также членам их семей, за действия по службе в пользу дарителя;
имущество в общей совместной собственности можно подарить только с согласия всех сособственников (ст. 510 ГК и ст. 220 ГК), а для сделок, требующих нотариального удостоверения или регистрации, это согласие оформляется нотариально.

Квартира, купленная в браке, обычно является общей собственностью супругов. Чтобы один супруг подарил её, например, своим родителям или детям, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него второй супруг вправе в течение трёх лет со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, оспорить её в суде (ст. 34 Кодекса о браке и семье).

Отказ от дара, отказ дарителя и отмена дарения

Одаряемый может отказаться от дара в любой момент до передачи; если договор был письменным, отказ тоже оформляется письменно, а если договор зарегистрирован — отказ также регистрируется. При письменном договоре даритель вправе потребовать от отказавшегося одаряемого возмещения реального ущерба (ст. 507 ГК).

Даритель, пообещавший подарить в будущем, может отказаться от исполнения, если его имущественное или семейное положение либо здоровье изменились так, что дарение существенно снизит уровень его жизни, а также по тем же основаниям, по которым допускается отмена дарения. Убытки одаряемому в этом случае не возмещаются (ст. 511 ГК). Обязанность исполнить обещание дарения переходит к наследникам дарителя, а право одаряемого на обещанный дар к его наследникам по общему правилу не переходит (ст. 515 ГК).

одаряемый покушался на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, отмены требуют наследники дарителя;
одаряемый так обращается с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, что ей грозит безвозвратная утрата, — отмена через суд;
в договоре прямо оговорено право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого;
дарение совершено предпринимателем или компанией в нарушение законодательства о банкротстве в течение года до возбуждения дела — отменяет суд по требованию заинтересованного лица.

При отмене дарения одаряемый возвращает вещь, если она сохранилась, а если продал её уже после получения уведомления об отмене — возмещает рыночную стоимость (ст. 512 ГК). Неблагодарность, ссора или изменение отношений в семье сами по себе основанием для отмены не являются. Правила об отказе и отмене не применяются к обычным подаркам стоимостью до 43 250 тенге (ст. 513 ГК).

Дарение родственникам, супругу и налоги

Особой формы дарения для родственников ГК не устанавливает: правила одни и те же для детей, родителей, братьев и посторонних людей. Важно другое: имущество, полученное в браке в дар, является личной собственностью того супруга, которому его подарили, и при разводе не делится как общее (ст. 35 Кодекса о браке и семье).

Имущество, полученное физическим лицом безвозмездно от другого физического лица, в том числе в дар, доходом для целей ИПН не является, независимо от степени родства (ст. 370 Налогового кодекса). Исключение — имущество, полученное индивидуальным предпринимателем для предпринимательской деятельности. Налог может возникнуть позже: если одаряемый продаст подаренное жильё раньше чем через два года с даты регистрации права, у него появляется доход от прироста стоимости, а первоначальной стоимостью для расчёта считается оценочная стоимость квартиры для налога на имущество (ст. 383 Налогового кодекса).

Кого это касается

Родители и бабушки с дедушками, которые хотят переоформить квартиру на детей и внуков
Супруги, дарящие друг другу или родственникам общее имущество
Граждане, получившие в дар квартиру, дом, автомобиль или деньги
Дарители, которые хотят вернуть подаренное

Оценка юриста Traffic Law

Практический разбор Traffic Law на основе официальных текстов законов.

Дарение — сделка без возврата: после регистрации квартира принадлежит одаряемому, и он вправе продать её или выписать дарителя. Отменить дарение из-за испорченных отношений нельзя, перечень оснований в ГК закрытый. Если пожилой человек хочет гарантированно жить в квартире или получать содержание, дарение для этого не подходит — нужно обсудить завещание или договор пожизненного содержания.

Не вписывайте в договор дарения встречные обязанности и не берите деньги «за оформление»: такой договор ничтожен, и спор о нём почти всегда доходит до суда. По той же причине опасна «дарственная» вместо купли-продажи — при споре суд будет выяснять, что стороны имели в виду на самом деле.

Перед подписанием проверьте, общая ли квартира с супругом и нет ли среди собственников несовершеннолетних, и сразу получите нотариальное согласие второго супруга. Одаряемому стоит помнить о двухлетнем сроке, если он собирается быстро продать квартиру. Проверить проект договора или подготовить иск об отмене дарения можно в Traffic Law AI.

Что делать: пошагово

Проверьте права на квартиру
Возьмите правоустанавливающий документ и сведения о зарегистрированных правах и обременениях; убедитесь, что даритель — единственный собственник или есть согласие остальных.
Получите согласие супруга
Если квартира приобретена в браке, второй супруг оформляет у нотариуса согласие на дарение.
Составьте договор дарения
Укажите конкретный объект, его адрес и кадастровые данные, стороны и безвозмездный характер передачи, без встречных условий.
Подпишите и при желании удостоверьте у нотариуса
Нотариус проверит личность и дееспособность сторон и документы на квартиру, что снижает риск последующего оспаривания.
Зарегистрируйте переход права
Подайте договор на государственную регистрацию: право собственности у одаряемого возникает только с момента регистрации.

Какие документы понадобятся

Удостоверения личности дарителя и одаряемого
Правоустанавливающий документ на квартиру
Договор дарения в письменной форме
Нотариальное согласие супруга, если имущество общее
Согласие других сособственников при общей совместной собственности
Доверенность с указанием одаряемого и предмета дарения, если действует представитель

Сроки

Отказ одаряемого от дара: В любое время до передачи дара
Оспаривание дарения супругом без его нотариального согласия: 3 года со дня, когда узнал или должен был узнать
Отмена дарения при банкротстве дарителя-предпринимателя: Дарение за 1 год до возбуждения дела
Продажа подаренного жилья без налога на прирост стоимости: Не ранее 2 лет с даты регистрации права

Риски и важные детали

Договор дарения со встречным условием или оплатой ничтожен.
Дарение общей квартиры без нотариального согласия супруга может быть признано недействительным по его иску.
Пока переход права не зарегистрирован, одаряемый не становится собственником квартиры.
После регистрации даритель теряет права на квартиру, а отменить дарение из-за ухудшения отношений нельзя.
Продажа подаренного жилья раньше двух лет с даты регистрации влечёт ИПН с прироста стоимости.

Пример: мать хочет вернуть подаренную сыну квартиру

Гульнара подарила сыну двухкомнатную квартиру в Караганде, переход права зарегистрирован. Через год они поссорились, сын перестал помогать матери, и она хочет отменить дарение и вернуть квартиру.

Как действовать

Ссора и отсутствие помощи не входят в перечень оснований для отмены дарения: закон допускает её при покушении одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленном причинении телесных повреждений, угрозе утраты вещи с особой неимущественной ценностью или если такое право прямо записано в договоре. Квартира остаётся у сына. Юрист посоветует проверить, не было ли пороков при заключении договора, а в будущем для сохранения права проживания выбирать завещание или пожизненное содержание вместо дарения.

Частые вопросы

Обязательно ли идти к нотариусу, чтобы подарить квартиру?

ГК связывает переход права на квартиру с государственной регистрацией, а нотариальное удостоверение обязательно, когда его требует закон или соглашение сторон. На практике дарение недвижимости часто оформляют у нотариуса. Если квартира общая с супругом, его согласие в любом случае нужно удостоверить нотариально.

Можно ли подарить квартиру с условием, что я буду в ней жить до конца жизни?

Условие о встречном предоставлении делает дарение ничтожным. Если нужна гарантия проживания и содержания в обмен на жильё, обсудите с юристом договор пожизненного содержания с иждивением — это отдельный вид ренты.

Платит ли налог тот, кому подарили квартиру?

Нет, если даритель — физическое лицо: имущество, полученное в дар от физического лица, доходом для ИПН не является, даже если стороны не родственники. Налог может появиться, если одаряемый продаст это жильё раньше чем через два года с даты регистрации права.

Делится ли подаренная квартира при разводе?

Нет. Имущество, полученное одним из супругов в браке в дар, является его личной собственностью (ст. 35 Кодекса о браке и семье). Суд может признать его общим, только если за счёт общих средств или труда супругов в него были сделаны вложения, значительно увеличившие стоимость, например капитальный ремонт или реконструкция (ст. 36 Кодекса о браке и семье).

Можно ли подарить квартиру, чтобы она перешла сыну после моей смерти?

Нет, договор с передачей дара после смерти дарителя ничтожен. Для этого нужно составить завещание у нотариуса, к такой передаче применяются правила о наследовании.

Можно ли отменить дарение, если одаряемый ведёт себя неблагодарно?

Сама по себе неблагодарность не основание. Отмена возможна при покушении на жизнь дарителя или его близких, умышленном причинении ему телесных повреждений, угрозе безвозвратной утраты особо ценной для дарителя вещи или если право отмены на случай, когда даритель переживёт одаряемого, записано в договоре.

Официальные источники

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.

Материал носит информационный характер. Для анализа конкретной ситуации воспользуйтесь Traffic Law AI или обратитесь к юристу.

Не уверены, как этот закон применяется к вашей ситуации?

Опишите ситуацию Traffic Law AI: он разберёт её по законам Казахстана, покажет нормы и подскажет следующий шаг.

Например, спросите:«Я хочу подарить квартиру дочери, но квартира куплена в браке, а муж против. Могу ли я оформить дарение и что будет, если дочь потом её продаст?»