• Аренда жилья •

Аренда жилья в Казахстане: договор найма, права сторон и выселение

Обновлено: 28 октября 2026Сверено с официальными источникамиПодготовлено: юридическая редакция Traffic Law

Коротко

Квартиру, в которой собственник не живёт, сдают по письменному договору найма (ст. 24 Закона «О жилищных отношениях»). Если срок в договоре не указан, наймодатель может расторгнуть его, предупредив нанимателя не менее чем за три месяца, а наниматель при досрочном выезде предупреждает за месяц или оплачивает этот месяц. Выселить нанимателя, который не освобождает жильё, можно только по решению суда. Доход от сдачи жилья гражданам облагается ИПН по ставке 10%, его декларируют до 15 сентября следующего года.

Форма договора: Письменная, если собственник в жилье не проживает
Расторжение бессрочного договора наймодателем: Предупреждение не менее чем за 3 месяца
Досрочный выезд нанимателя: Предупредить за 1 месяц или оплатить месяц
Изменение платы: Не чаще одного раза в год, если не договорились иначе
Выселение: Только по решению суда

Не уверены, как это применяется именно к вам?

Спросить AI-юриста

Форма договора и что в нём указать

По договору имущественного найма наймодатель предоставляет нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 540 ГК, Особенная часть). Жилище из частного фонда, в котором собственник не проживает, сдаётся внаём по договору в письменной форме (ст. 24 Закона «О жилищных отношениях», далее — Закон). Внаём можно сдать жильё или отдельную комнату, отвечающие строительным, санитарным и противопожарным требованиям.

Срок проживания, размер платы, распределение обязанностей по ремонту и основания освобождения жилья определяются Законом и договором (ст. 23 Закона). Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок (ст. 545 ГК). Собственник обязан зарегистрировать лиц, проживающих в сдаваемом жилье (ст. 23 Закона).

Права и обязанности нанимателя

вселять членов семьи, поднанимателей и временных жильцов, если договор этого не запрещает; члены семьи получают такое же право пользования жильём;
уезжать из жилья на срок до шести месяцев, если договор не устанавливает иное;
требовать уменьшения платы, если по независящим от него причинам условия пользования или состояние жилья существенно ухудшились (ст. 546 ГК);
при смене собственника продолжать жить по договору: он сохраняет силу для нового собственника, если иное не оговорено;
платить в сроки и в порядке, указанные в договоре, и не портить жильё.

Размер платы может изменяться не чаще одного раза в год, если стороны не договорились иначе (ст. 546 ГК). Наниматель, добросовестно исполнявший договор, по окончании срока имеет при прочих равных преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 557 ГК). Если по истечении срока наниматель продолжает жить, а наймодатель не возражает, договор считается возобновлённым на неопределённый срок (ст. 558 ГК).

Если собственник живёт в той же квартире, правила другие: наниматель не вправе без согласия собственника вселять других лиц, даже членов семьи, а бессрочный договор наймодатель может прекратить, предупредив всего за месяц (ст. 25 Закона).

Расторжение договора

Договор прекращается по окончании срока. Досрочно по требованию наймодателя он может быть расторгнут при несоблюдении нанимателем условий договора, а также по основаниям, на которые ссылается ст. 24 Закона, — например, если наниматель или члены его семьи систематически портят жильё, систематическим нарушением условий проживания делают невозможным проживание соседей или без уважительных причин шесть месяцев подряд не вносят плату. Бессрочный договор наймодатель может расторгнуть в любое время, предупредив нанимателя не менее чем за три месяца.

По Гражданскому кодексу наймодатель вправе требовать расторжения в суде, если наниматель более двух раз не вносит плату по истечении срока, существенно ухудшает имущество или пользуется им с существенным нарушением условий договора, но только после того, как дал нанимателю разумный срок исправиться (ст. 556 ГК). Наниматель вправе расторгнуть договор досрочно, предупредив наймодателя не менее чем за месяц либо оплатив этот месяц (ст. 24 Закона).

Выселение только через суд

При прекращении или расторжении договора наниматель и проживающие с ним лица должны освободить жильё. Если они этого не делают, их можно выселить на основании решения суда без предоставления другого жилья (ст. 24 Закона). Внесудебного выселения нанимателя по требованию наймодателя закон не предусматривает. Поднаниматели и временные жильцы обязаны освободить жильё вместе с прекращением основного договора; временных жильцов наниматель может попросить выехать, предупредив за семь рабочих дней (ст. 26 Закона).

Госпошлина по иску об изменении или расторжении договора найма жилища составляет 0,5 МРП (ст. 665 Налогового кодекса).

Налог для наймодателя

Доход гражданина, не являющегося ИП, от сдачи имущества внаём лицам, не являющимся налоговыми агентами (то есть другим гражданам), — это имущественный доход, который облагается самостоятельно (ст. 382 и 405 Налогового кодекса). Ставка ИПН — 10% при годовом облагаемом доходе до 8500 МРП (ст. 363 Налогового кодекса). Такой доход отражают в декларации о доходах и имуществе, которую подают не позднее 15 сентября года, следующего за отчётным (ст. 417 и 418 Налогового кодекса).

Кого это касается

Граждане, снимающие квартиру или комнату
Собственники, сдающие жильё внаём
Студенты и семьи, живущие в арендованном жилье

Оценка юриста Traffic Law

Практический разбор Traffic Law на основе официальных текстов законов.

Заключайте договор письменно даже на короткий срок: в нём закрепите сумму, дату платежа, депозит, кто платит коммунальные услуги и за сколько дней предупреждать о выезде. При споре суд будет опираться именно на договор и расписки о получении платы.

При заселении составьте акт с описью мебели и техники и сфотографируйте квартиру. Это главная защита нанимателя от требований о «порче имущества» и защита собственника, если вещи действительно пострадают.

Наймодателю важно помнить: даже если наниматель перестал платить, выселять его силой нельзя — только через суд. Нанимателю — что досрочный выезд без предупреждения за месяц обойдётся в оплату этого месяца. Составить договор или претензию можно в Traffic Law AI.

Что делать: пошагово

Проверьте собственника
Попросите удостоверение личности и правоустанавливающий документ на квартиру; если сдаёт представитель — доверенность.
Заключите письменный договор
Укажите адрес, срок, плату и дату платежа, депозит, коммунальные платежи, порядок ремонта и предупреждения о выезде.
Составьте акт приёма-передачи
Опишите состояние квартиры, мебель, технику и показания счётчиков, приложите фото.
Платите с подтверждением
Переводите плату на счёт или берите расписки — это доказательство добросовестного исполнения договора.
Расторгайте договор письменно
Направьте уведомление с соблюдением сроков: наниматель — за месяц, наймодатель по бессрочному договору — за три месяца.

Какие документы понадобятся

Договор найма в письменной форме
Акт приёма-передачи жилья с описью имущества
Правоустанавливающий документ собственника или доверенность представителя
Подтверждения оплаты (переводы, расписки)
Письменные уведомления о расторжении договора

Сроки

Предупреждение о расторжении бессрочного договора наймодателем: Не менее 3 месяцев
Предупреждение о досрочном выезде нанимателем: Не менее 1 месяца или оплата месяца
Отсутствие нанимателя без потери права: До 6 месяцев, если договор не устанавливает иное
Изменение размера платы: Не чаще 1 раза в год
Декларация о доходе от сдачи жилья: До 15 сентября следующего года

Риски и важные детали

Без письменного договора трудно доказать сумму платы, депозит и срок.
Систематическая порча жилья или долгая неуплата — основание для досрочного расторжения и выселения по суду.
Наймодатель, который сам не проживает в квартире, не может прекратить бессрочный договор быстрее чем через три месяца после предупреждения.
Наймодатель, не задекларировавший доход от сдачи жилья гражданам до 15 сентября, нарушает сроки Налогового кодекса.

Пример: хозяин требует съехать через неделю

Асель снимает квартиру в Астане по письменному договору без указания срока, платит вовремя. Собственник решил продать квартиру и требует освободить её через неделю, грозя сменить замки.

Как действовать

По бессрочному договору наймодатель обязан предупредить нанимателя не менее чем за три месяца. Продажа квартиры сама по себе договор не прекращает: он сохраняет силу для нового собственника. Асель письменно отвечает, что освободит квартиру по истечении трёх месяцев после уведомления, а выселить её без суда собственник не вправе.

Частые вопросы

Можно ли снимать квартиру без договора?

Если собственник в квартире не живёт, закон требует письменного договора найма. Устный договор между гражданами на срок до года ГК допускает, но при споре его условия будет сложно доказать.

Может ли хозяин поднять плату в любой момент?

Нет. Размер платы может изменяться не чаще одного раза в год, если в договоре не предусмотрено иное. Повышение в одностороннем порядке чаще без согласия нанимателя не допускается.

За сколько нужно предупредить хозяина, если я съезжаю?

При досрочном расторжении — не менее чем за месяц либо оплатить этот месяц. Если до конца срока договора осталось меньше месяца, срок предупреждения соответственно сокращается.

Что будет с договором, если квартиру продадут?

При переходе права собственности договор найма сохраняет силу для нового собственника, если иное не предусмотрено договором между нанимателем и прежним собственником.

Нужно ли платить налог со сдачи квартиры?

Да. Гражданин, сдающий жильё другим гражданам, сам исчисляет ИПН по ставке 10% и указывает доход в декларации о доходах и имуществе до 15 сентября следующего года.

Официальные источники

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.

Материал носит информационный характер. Для анализа конкретной ситуации воспользуйтесь Traffic Law AI или обратитесь к юристу.

Не уверены, как этот закон применяется к вашей ситуации?

Опишите ситуацию Traffic Law AI: он разберёт её по законам Казахстана, покажет нормы и подскажет следующий шаг.

Например, спросите:«Я снимаю квартиру в Алматы, хозяин хочет поднять плату вдвое и выселить меня через две недели, если я не соглашусь. Что говорит закон Казахстана?»