• Налоги •

Налог с продажи квартиры или дома физическим лицом в Узбекистане

Обновлено: 5 ноября 2026Сверено с официальными источникамиПодготовлено: юридическая редакция Traffic Law

Коротко

Доход от продажи квартиры или жилого дома не облагается налогом на доходы, если жильё находилось в вашей собственности 36 календарных месяцев и дольше (ст. 378 НК). Если вы продаёте жильё раньше, а также при продаже нежилых помещений налог составляет 12% с дохода (ст. 381 НК). Доходом считается разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки, а при отсутствии документов — разница между ценой продажи и кадастровой стоимостью (ст. 375 НК). Если покупатель — гражданин, вы сами подаёте декларацию до 1 апреля следующего года и платите налог до 1 июня (ст. 397, 398 НК).

Освобождение: Жильё в собственности 36 календарных месяцев и дольше
Ставка налога: 12% с дохода от продажи
Декларация: До 1 апреля года, следующего за годом продажи
Уплата налога: До 1 июня года, следующего за годом продажи

Не уверены, как это применяется именно к вам?

Спросить AI-юриста

Что говорит закон

Доходы от продажи имущества, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, налогом на доходы не облагаются, кроме прямо перечисленных исключений (ст. 378 НК). Для недвижимости таких исключений два: нежилые помещения и жилые помещения, которые находились в собственности продавца менее тридцати шести календарных месяцев.

Квартира или дом в собственности 36 месяцев и дольше — налога на доходы нет, декларировать такой доход не нужно.
Квартира или дом в собственности меньше 36 месяцев — доход облагается налогом 12% (ст. 381 НК).
Нежилое помещение (офис, магазин, склад) — доход облагается независимо от срока владения (ст. 378 НК).
Для нерезидентов Узбекистана ставка по таким доходам также 12% (ст. 382 НК).

Налог на доходы при продаже платит продавец. Покупатель-гражданин с вашей сделки налог на доходы не платит и не удерживает.

Как считается облагаемый доход

Облагается не вся сумма продажи, а доход — превышение цены продажи над стоимостью приобретения, подтверждённой документами (ст. 375 НК). Поэтому договор купли-продажи, по которому вы покупали квартиру, и документы об оплате важны не меньше, чем новый договор.

Если документов о покупке нет, доходом по недвижимости признаётся положительная разница между ценой продажи и кадастровой стоимостью объекта (ст. 375 НК). Если вы продали дешевле, чем купили, или дешевле кадастровой стоимости при отсутствии документов, облагаемого дохода не возникает.

Пример расчёта: квартира куплена за 600 миллионов сумов и через два года продана за 750 миллионов. Доход — 150 миллионов, налог 12% — 18 миллионов сумов. Если бы квартира была в собственности 36 месяцев и больше, налога не было бы совсем.

Кто подаёт декларацию и платит налог

Покупатель — юридическое лицо или ИП. Он является налоговым агентом и удерживает налог с имущественного дохода при выплате (ст. 387 НК). Вам перечисляют сумму за вычетом налога, отдельная декларация по этому доходу не нужна.
Покупатель — гражданин. Налог не удерживается у источника, поэтому доход вы декларируете сами (ст. 393 НК).

Декларацию о совокупном годовом доходе подают в налоговый орган по месту постоянного жительства не позднее 1 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 397 НК). Налог по декларации резидент уплачивает не позднее 1 июня того же года (ст. 398 НК). Например, при продаже в 2026 году срок подачи — 1 апреля 2027 года, уплаты — 1 июня 2027 года.

Если налоговая нашла в декларации ошибку, занижающую налог, она направляет уведомление, и исправить декларацию нужно в течение десяти дней. Исправление до истечения срока уплаты освобождает от ответственности, а после срока, но до обнаружения ошибки налоговой — при условии уплаты налога и пени (ст. 396 НК).

Что будет, если не задекларировать продажу

Если декларация не подана, налоговый орган вправе сам начислить налог по имеющейся у него информации и вручить платёжное извещение в десятидневный срок (ст. 397 НК). За каждый день просрочки уплаты начисляется пеня (ст. 110 НК), а за неуплату или неполную уплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы (ст. 224 НК).

За несвоевременное представление налоговой отчётности физическое лицо привлекается к административной ответственности (ст. 220 НК). Поэтому, если продажа облагается налогом, декларацию лучше подать вовремя, даже когда сумма налога кажется небольшой.

Кого это касается

Граждане, продающие квартиру или дом, которыми владели меньше трёх лет.
Владельцы офисов, магазинов и других нежилых помещений, которые их продают.
Продавцы, у которых не сохранились документы о покупке жилья.
Те, кто уже продал жильё и не уверен, нужно ли подавать декларацию.

Оценка юриста Traffic Law

Практический разбор Traffic Law на основе официальных текстов законов.

Ключевой вопрос — дата, с которой считается срок владения. Перед сделкой проверьте, когда право собственности зарегистрировано на вас, и посчитайте полные 36 календарных месяцев. Иногда разумнее подождать несколько недель, чем заплатить 12% с дохода.

Второй частый просчёт — потерянные документы о покупке. Без них доходом считается разница между ценой продажи и кадастровой стоимостью, и налог может оказаться заметно выше. Сохраните старый договор, расписки и банковские выписки до окончания сделки и налоговых расчётов.

Занижать цену в договоре ради экономии на налоге рискованно: при споре с покупателем, расторжении сделки или проверке вы сможете опираться только на сумму, указанную в договоре.

Что делать: пошагово

Определите срок владения
Посмотрите дату регистрации права собственности и посчитайте, прошло ли 36 календарных месяцев на дату продажи.
Соберите документы о покупке
Договор, по которому вы приобрели жильё, и подтверждение оплаты нужны, чтобы налог считался только с разницы в цене.
Посчитайте доход и налог
Вычтите из цены продажи подтверждённую стоимость покупки (или кадастровую стоимость, если документов нет) и умножьте разницу на 12%.
Подайте декларацию
Если покупатель — гражданин, подайте декларацию о совокупном годовом доходе в налоговый орган по месту жительства до 1 апреля следующего года.
Уплатите налог
Перечислите налог не позднее 1 июня года, следующего за годом продажи, и сохраните подтверждение платежа.

Какие документы понадобятся

Договор, по которому вы приобрели квартиру или дом, и документы об оплате
Документ о государственной регистрации права собственности с датой регистрации
Договор купли-продажи с новым покупателем
Сведения о кадастровой стоимости объекта, если документов о покупке нет
Декларация о совокупном годовом доходе

Сроки

Срок владения для освобождения: 36 календарных месяцев и дольше
Подача декларации: Не позднее 1 апреля следующего года
Уплата налога: Не позднее 1 июня следующего года
Исправление декларации по уведомлению налоговой: 10 дней с получения уведомления

Риски и важные детали

Продажа на несколько недель раньше 36 месяцев владения лишает освобождения от налога.
Без документов о покупке доход считают от кадастровой стоимости, и налог может быть выше.
Неподанная декларация: налоговая начислит налог сама, добавит пеню и штраф 20% от неуплаченной суммы.
Продажа нежилого помещения облагается налогом независимо от того, сколько лет вы им владели.

Пример: продажа квартиры через два года после покупки

Дилноза купила квартиру в Ташкенте за 600 миллионов сумов и зарегистрировала право собственности. Через два года она продала её другому гражданину за 750 миллионов сумов.

Как действовать

Срок владения меньше 36 месяцев, поэтому доход облагается. Доход — 150 миллионов сумов, налог 12% — 18 миллионов. Дилноза до 1 апреля следующего года подаёт декларацию, прикладывая договоры покупки и продажи, и платит налог до 1 июня. Подожди она ещё год, налога бы не было.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира была в собственности больше трёх лет?

Нет. Доход от продажи жилого помещения, находившегося в собственности 36 календарных месяцев и дольше, налогом на доходы не облагается (ст. 378 НК). Это правило касается квартир и жилых домов, но не нежилых помещений.

Какой налог при продаже квартиры, которой я владел меньше трёх лет?

12% с дохода (ст. 381 НК). Доход — это разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки, а если документов нет — разница между ценой продажи и кадастровой стоимостью (ст. 375 НК).

Если я продал квартиру дешевле, чем купил, нужно ли платить налог?

Облагаемым доходом считается только превышение цены продажи над подтверждённой стоимостью покупки (ст. 375 НК). Если превышения нет, налога нет. Документы о покупке и продаже стоит сохранить, чтобы подтвердить это налоговой.

Когда подавать декларацию после продажи квартиры?

Если покупатель — гражданин и вы продали жильё раньше 36 месяцев владения, декларацию о совокупном годовом доходе подают до 1 апреля года, следующего за годом продажи, а налог платят до 1 июня (ст. 397, 398 НК). Если покупатель — организация или ИП, налог удерживает он как налоговый агент (ст. 387 НК).

Что будет, если не подать декларацию о продаже квартиры?

Налоговая может начислить налог по своим данным, за просрочку уплаты начисляется пеня, а за неуплату — штраф 20% от неуплаченной суммы (ст. 110, 224, 397 НК). Кроме того, за непредставление отчётности физическое лицо несёт административную ответственность (ст. 220 НК).

Официальные источники

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.

Материал носит информационный характер. Для анализа конкретной ситуации воспользуйтесь Traffic Law AI или обратитесь к юристу.

Не уверены, как этот закон применяется к вашей ситуации?

Опишите ситуацию Traffic Law AI: он разберёт её по законам Узбекистана, покажет нормы и подскажет следующий шаг.

Например, спросите:«Я купил квартиру два года назад и хочу продать её дороже. Сколько налога придётся заплатить и как правильно подать декларацию?»