• Недвижимость •

Договор дарения квартиры: как оформить и можно ли отменить

Обновлено: 15 октября 2026Сверено с официальными источниками

Коротко

Договор дарения квартиры или дома обязательно удостоверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации (статья 504 ГК, статья 14 ЖК); право собственности одаряемого возникает с момента регистрации. Налог на доходы не платится, если квартиру дарит близкий родственник; если даритель не близкий родственник, подаренная недвижимость облагается налогом. Отменить дарение можно только через суд и только по основаниям, прямо указанным в законе, — например, если одаряемый совершил умышленное преступление против жизни или здоровья дарителя или его близких.

Форма: Нотариальное удостоверение и государственная регистрация
Госпошлина: 1 БРВ (440 000 сум) или 50% БРВ в зависимости от места; для близких родственников — половина ставки
Налог на доходы: Нет — при дарении от близкого родственника; иначе 12%
Отмена дарения: Только в суде по основаниям ст. 507 ГК

Не уверены, как это применяется именно к вам?

Спросить AI-юриста

Что говорит закон

По договору дарения даритель безвозмездно передаёт или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 502 ГК — здесь и далее Гражданский кодекс, часть вторая, если не указано иное). Если есть встречная передача или встречное обязательство, договор не признаётся дарением, и к нему применяются правила о притворной сделке — правила той сделки, которую стороны имели в виду на самом деле (ст. 124 ГК, часть первая).

Договор дарения недвижимого имущества должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (ст. 504 ГК, ст. 14 ЖК). Право собственности одаряемого возникает с момента регистрации (ст. 185 ГК, часть первая).

Договор, по которому дар передаётся после смерти дарителя, ничтожен — для этого существует завещание (ст. 502 ГК).
Одаряемый вправе отказаться от дара до его передачи; если договор зарегистрирован, отказ тоже регистрируется (ст. 503 ГК).
Доверенность на дарение, в которой не названы одаряемый и предмет дарения, ничтожна (ст. 505 ГК).

Чьё согласие нужно

Супруга. Дарение имущества в общей совместной собственности допускается по согласию всех её участников (ст. 505 ГК). Для распоряжения общей недвижимостью, оформленной на одного супруга, нужно нотариально удостоверенное согласие другого; без него сделку можно оспорить в течение года (ст. 24 Семейного кодекса).
Членов семьи при приватизированном жилье. Дарение приватизированной квартиры или дома производится с согласия совершеннолетних членов семьи собственника и лиц, давших согласие на приватизацию (ст. 32 ЖК).
Органа опеки и попечительства — если в квартире живут несовершеннолетние члены семьи собственника, у которых нет родителей (ст. 32 ЖК).

Квартира, полученная одним из супругов в дар во время брака, — его личная собственность, а не общее имущество (ст. 25 Семейного кодекса). Общей её могут признать, только если за счёт общих средств или труда другого супруга были сделаны вложения, значительно увеличившие её стоимость.

Госпошлина и налог

За удостоверение договора об отчуждении недвижимости по приложению к Закону «О государственной пошлине» платится 1 БРВ (440 000 сум), если недвижимость находится в Ташкенте, Нукусе или областном центре, и 50% БРВ (220 000 сум) в других населённых пунктах. Если квартиру получают супруг, родители, родители супруга, дети и их супруги, внуки, бабушки, дедушки, братья или сёстры собственника, пошлина составляет 50% от этой ставки. Дарение в пользу государства и юридических лиц удостоверяется без пошлины (ст. 11 Закона «О государственной пошлине»).

Имущество, полученное в дар от физических лиц, налогом на доходы не облагается, кроме недвижимости, автомобилей, ценных бумаг и долей, полученных от лиц, не являющихся близкими родственниками (п. 11 ст. 378 НК). Близкие родственники — родители, родные и сводные братья и сёстры, супруг, дети (в том числе усыновлённые), дедушки, бабушки, внуки и родители супруга (ст. 60 НК).

Облагаемый доход облагается по ставке 12% (ст. 381 НК) и указывается в декларации о совокупном годовом доходе, которую подают не позднее 1 апреля следующего года (ст. 397 НК).

Можно ли отменить дарение

Если одаряемый совершил умышленное преступление против жизни или здоровья дарителя, членов его семьи или близких родственников — отмена в судебном порядке; если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, отмены могут требовать его наследники.
Если обращение одаряемого с подарком, имеющим для дарителя большую неимущественную ценность, грозит его безвозвратной утратой.
Если в договоре предусмотрено право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого.
Если дарение совершено в нарушение законодательства о неплатёжеспособности в течение года до возбуждения дела — по требованию заинтересованного лица.

Эти основания перечислены в ст. 507 ГК. При отмене одаряемый обязан вернуть подаренную вещь, если она сохранилась в натуре. «Передумать» без такого основания даритель не может. Если же договор содержал лишь обещание подарить в будущем, даритель вправе отказаться от его исполнения, если его имущественное положение существенно ухудшилось (ст. 506 ГК).

Кого это касается

Родители, бабушки и дедушки, которые хотят передать жильё детям и внукам при жизни.
Супруги, если квартира — общее имущество.
Одаряемые, получающие недвижимость не от близких родственников.
Пожилые люди, рассчитывающие на уход в обмен на жильё.

Оценка юриста Traffic Law

Практический разбор Traffic Law на основе официальных текстов законов.

Дарение передаёт квартиру сразу и окончательно. После регистрации даритель перестаёт быть собственником, и вернуть жильё можно лишь по узким основаниям ст. 507 ГК через суд. Поэтому, если вы хотите, чтобы квартира перешла к близкому только после вашей смерти, разумнее составить завещание: имущество, подаренное при жизни, в наследство уже не входит, потому что наследство — это то, что принадлежит человеку на день смерти (ст. 1113 ГК).

Частая ошибка — «дарение с условием», что одаряемый будет ухаживать за дарителем или разрешит ему жить в квартире. Встречное обязательство превращает дарение в другую сделку, и такой договор легко оспорить. Если вам нужна именно передача жилья в обмен на уход, закон предусматривает отдельный договор — отчуждение жилого дома или квартиры с условием пожизненного содержания (ст. 530 ГК).

Дарить недвижимость «ради экономии на налоге» постороннему человеку бессмысленно: льгота действует только между близкими родственниками. А если сделка фактически была продажей, её могут переквалифицировать. Если сомневаетесь, какой договор подходит вашей семье, сначала обсудите ситуацию с нотариусом или юристом либо задайте вопрос Traffic Law AI.

Что делать: пошагово

Проверьте документы на квартиру
Право собственности дарителя должно быть зарегистрировано. Уточните, не приватизирована ли квартира с участием других членов семьи и не находится ли она в залоге.
Получите необходимые согласия
Нотариальное согласие супруга, если квартира — общее имущество; согласие совершеннолетних членов семьи для приватизированного жилья; при необходимости — органа опеки.
Решите, нужно ли условие об отмене
В договор можно включить право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого. Других условий о встречных обязанностях одаряемого включать не следует.
Удостоверьте договор у нотариуса
Стороны подписывают договор у нотариуса и оплачивают госпошлину. Для близких родственников она составляет половину обычной ставки.
Зарегистрируйте право собственности одаряемого
С момента регистрации одаряемый становится собственником. Если даритель не близкий родственник, одаряемый декларирует доход до 1 апреля следующего года.

Какие документы понадобятся

Паспорта или ID-карты дарителя и одаряемого
Документ о зарегистрированном праве собственности дарителя
Документы о родстве — для льготы по госпошлине и налогу
Нотариальное согласие супруга дарителя, если квартира — общее имущество
Согласия членов семьи или органа опеки — если они требуются

Риски и важные детали

Договор дарения недвижимости без нотариуса и регистрации недействителен.
Встречное условие (уход, оплата, право проживания) превращает дарение в другую сделку.
Без согласия супруга дарение общей квартиры могут оспорить в течение года.
Подаренная недвижимость не от близкого родственника облагается налогом 12%.
После регистрации даритель теряет право собственности и может вернуть квартиру только по основаниям ст. 507 ГК.

Пример: бабушка дарит квартиру внучке

Мухаббат-опа унаследовала квартиру в Андижане и хочет подарить её внучке Камоле, которая замужем. Квартира — личная собственность Мухаббат-опы и не в залоге.

Как действовать

Стороны оформляют договор дарения у нотариуса. Андижан — областной центр, но внучка — близкий родственник, поэтому госпошлина составляет 50% от 1 БРВ, то есть 0,5 БРВ (220 000 сум). В договор по желанию бабушки включено её право отменить дарение, если она переживёт внучку. После регистрации квартира принадлежит Камоле лично, а не совместно с мужем. Налог на доходы Камола не платит, так как дар получен от бабушки.

Частые вопросы

Можно ли подарить квартиру без нотариуса?

Нет. Договор дарения недвижимого имущества должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (ст. 504 ГК, ст. 14 ЖК).

Можно ли отменить дарение квартиры, если отношения испортились?

Только в суде и только по основаниям ст. 507 ГК: умышленное преступление одаряемого против жизни или здоровья дарителя и его близких, угроза безвозвратной утраты вещи, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, или условие договора об отмене, если даритель переживёт одаряемого. Ссора сама по себе основанием не является.

Нужно ли платить налог, если квартиру подарил дядя?

Да. Дядя не входит в число близких родственников по ст. 60 НК, поэтому подаренная им недвижимость облагается налогом на доходы (п. 11 ст. 378 НК) по ставке 12% (ст. 381 НК).

Станет ли подаренная мне квартира общей с мужем?

Нет. Имущество, полученное одним из супругов в дар во время брака, — его собственность (ст. 25 Семейного кодекса). Общим его могут признать, только если за счёт общего имущества или труда другого супруга были сделаны вложения, значительно увеличившие стоимость.

Можно ли подарить квартиру с условием, что за мной будут ухаживать?

При встречном обязательстве договор не признаётся дарением (ст. 502 ГК). Для передачи жилья в обмен на пожизненное содержание предусмотрен договор отчуждения жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания (ст. 530 ГК), который удостоверяется нотариально (ст. 14 ЖК).

Официальные источники

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.

Материал носит информационный характер. Для анализа конкретной ситуации воспользуйтесь Traffic Law AI или обратитесь к юристу.

Не уверены, как этот закон применяется к вашей ситуации?

Опишите ситуацию Traffic Law AI: он разберёт её по законам Узбекистана, покажет нормы и подскажет следующий шаг.

Например, спросите:«Хочу подарить квартиру сыну, но боюсь, что после этого он может меня выселить. Как защитить себя при оформлении?»