Регистрация права собственности на квартиру и дом в Узбекистане

Что говорит закон

К недвижимости относятся земельные участки, здания, сооружения и другое имущество, прочно связанное с землёй (ст. 83 ГК — здесь и далее Гражданский кодекс, часть первая, если не указано иное). Право собственности и другие вещные права на недвижимость, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 84 ГК). То же правило Жилищный кодекс повторяет для жилых помещений (ст. 13 ЖК).

Регистрации подлежат и сделки с землёй и другой недвижимостью: отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда, принятие наследства и другие (ст. 111 ГК). Несоблюдение требования о регистрации делает сделку ничтожной (ст. 112 ГК).

• По договору, который требует и нотариального удостоверения, и регистрации, право собственности возникает с момента регистрации (ст. 185 ГК). Так устроены купля-продажа, мена и дарение квартиры или дома (ст. 14 ЖК).
• Право собственности на новый жилой дом, построенный на отведённом участке, возникает с момента его государственной регистрации (ст. 210 ГК, ст. 14 ЖК).
• Право на земельный участок возникает после установления границ на местности, составления плана и государственной регистрации (ст. 31 ЗК).

Где регистрируют и какой документ выдают

Права на жильё и сделки с ним регистрирует орган, регистрирующий права на недвижимое имущество. Он выдаёт документ о зарегистрированном праве или делает надпись на представленном документе (ст. 13 ЖК, ст. 84 ГК). Государственную регистрацию права собственности и иных вещных прав на недвижимость, включая землю, осуществляют органы Агентства по кадастру (ст. 21 Закона об исполнении судебных актов).

• Права на земельный участок регистрируются по месту его расположения в течение десяти дней с поступления заявления с необходимыми документами, если законодательством не предусмотрено иное (ст. 35 ЗК).
• Документом, удостоверяющим право на землю, является электронная выписка из Государственного реестра прав на объекты недвижимости. Основанием для неё служат, в частности, договор купли-продажи, решение суда, решение хокима о предоставлении участка, договор аренды (ст. 33 ЗК).
• При переходе права собственности на жилой дом к новому владельцу (покупка, дарение, наследство) к нему переходит и право пожизненного наследуемого владения всем участком под домом. Это оформляется внесением данных о новом владельце в Государственный реестр прав на объекты недвижимости (ст. 22 ЗК).
• Нотариус вправе от имени граждан обращаться в государственные органы для регистрации прав на имущество и получать оформленные документы (ст. 17 Закона «О нотариате»).

Регистрирующий орган обязан предоставлять информацию о зарегистрированных правах любому лицу, причём в любом регистрирующем органе, независимо от того, где проводилась регистрация (ст. 84 ГК). Этим удобно пользоваться, чтобы проверить квартиру перед покупкой.

Если в регистрации отказали или её затягивают

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней, а также нарушение сроков регистрации могут быть обжалованы в суд (ст. 84 ГК, ст. 13 ЖК). Такие жалобы рассматривает административный суд (ст. 27 Кодекса об административном судопроизводстве); госпошлина для граждан по приложению к Закону «О государственной пошлине» — 1 БРВ (440 000 сум). Если выяснится, что есть спор о самом праве, административное производство прекращается (ст. 108 КАС), и спор решается в порядке гражданского судопроизводства.

• В регистрации права на земельный участок могут отказать, если в органе есть документы о споре о принадлежности участка или сведения о его изъятии (ст. 35 ЗК).
• Если продавец или другая сторона уклоняется от регистрации, суд по требованию другой стороны выносит решение о регистрации, а уклонившаяся сторона возмещает убытки от задержки (ст. 112 ГК, ст. 481 ГК, часть вторая).
• Самовольная постройка не даёт права собственности, и распоряжаться ею нельзя. Право на неё может признать суд за лицом, которому принадлежит земельный участок, если постройка не нарушает чужих прав и не угрожает жизни и здоровью (ст. 212 ГК).
• Если документы о праве на строение утрачены и восстановить их нельзя, суд может установить факт владения строением на праве частной собственности (ст. 295 ГПК).

Кого это касается

• Покупатели и одаряемые, получившие квартиру или дом по договору.
• Наследники, получившие свидетельство о праве на наследство.
• Владельцы домов, построенных на своём участке.
• Собственники, у которых старые документы на дом или землю.

Что делать: пошагово

1. 1

   Подготовьте документ-основание

   Нотариальный договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда или документы о предоставлении земли.

2. 2

   Проверьте сведения об объекте

   Сверьте адрес, площадь, кадастровые данные и данные собственников в документах. Устраните расхождения до подачи.

3. 3

   Подайте документы на регистрацию

   Обратитесь в регистрирующий орган по месту нахождения недвижимости или поручите это нотариусу, удостоверявшему сделку.

4. 4

   Получите подтверждение регистрации

   Получите документ о зарегистрированном праве; право на землю подтверждается электронной выпиской из Государственного реестра прав на объекты недвижимости.

5. 5

   При отказе — обжалуйте

   Получите письменный отказ и обжалуйте его в административном суде. Если спор касается самого права, подавайте иск в гражданский суд.

Риски и важные детали

Пример: дом с участком по наследству

Частые вопросы

Официальные источники

1. Гражданский кодекс Республики Узбекистан (часть первая) — ст. 84 — государственная регистрация недвижимостиlex.uz · 21 декабря 1995
2. Гражданский кодекс Республики Узбекистан (часть вторая) — ст. 481 — регистрация перехода права и уклонение от неёlex.uz · 29 августа 1996
3. Жилищный кодекс Республики Узбекистан — ст. 13–14 — регистрация прав на жилые помещенияlex.uz · 24 декабря 1998
4. Земельный кодекс Республики Узбекистан — ст. 31–35 — возникновение и регистрация прав на землюlex.uz · 30 апреля 1998
5. Закон Республики Узбекистан «О нотариате» — ст. 17 — нотариус вправе подать документы на регистрациюlex.uz · 26 декабря 1996 · № 343-I
6. Закон Республики Узбекистан «Об исполнении судебных актов и актов иных органов» — ст. 21 — органы Агентства по кадастру регистрируют права на недвижимостьlex.uz · 29 августа 2001 · № 258-II
7. Кодекс Республики Узбекистан об административном судопроизводстве — ст. 27 КАС — обжалование отказа в регистрацииlex.uz · 25 января 2018
8. Гражданский процессуальный кодекс Республики Узбекистан — ст. 295 ГПК — установление факта владения строениемlex.uz · 22 января 2018

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.