Самовольная постройка: что грозит и можно ли её узаконить

Что закон считает самовольной постройкой

Гражданский кодекс называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если выполнено хотя бы одно из условий (ст. 212 ГК):

• оно создано на земельном участке, не отведённом для этих целей в установленном порядке;
• оно создано без получения необходимого разрешения;
• при строительстве существенно нарушены архитектурные и строительные нормы и правила.

Под это определение попадают не только целые дома на чужой земле. Самовольной может оказаться пристройка, второй этаж, гараж или магазин, возведённые на собственном участке без разрешения, а также здание, построенное по разрешению, но с существенными отступлениями от норм.

Этот материал — о постройках, возведённых с нарушением закона. Если законное жильё сносят из-за изъятия земли для государственных нужд, действуют правила о компенсации собственнику — это отдельная ситуация.

Кто владеет самовольной постройкой

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности (ст. 212 ГК). Поэтому оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать с ней другие сделки. На практике это значит, что зарегистрировать такой объект как свою собственность не получится, пока не решён вопрос о его судьбе.

Для земли действует ещё более жёсткое правило. Не допускается установление права собственности или иных имущественных прав на самовольно захваченный земельный участок, а также на любые здания и сооружения на земле сельскохозяйственного назначения, не отведённой под строительство, кроме случаев, предусмотренных законом (ст. 91¹ Земельного кодекса, далее — ЗК). Лица, которые возвели такой объект, не признаются добросовестными собственниками, а подключать незаконные объекты на захваченной земле к сетям воды, канализации, электричества, тепла и газа запрещено.

Когда постройку сносят

Самовольная постройка подлежит сносу по решению суда. Иск может подать лицо, чьи права нарушены (например, сосед или собственник земли), либо соответствующий государственный орган. Сносит постройку тот, кто её возвёл, или снос производится за его счёт (ст. 212 ГК).

Если постройка стоит на самовольно занятой земле, участок возвращают владельцу без возмещения затрат, произведённых за время незаконного пользования. Приведение участка в пригодное состояние, включая снос строений, производится за счёт того, кто его занял. Решение о возврате принимает хоким района, города, области либо суд (ст. 91 ЗК).

Когда суд может признать право собственности

Снос — не единственный исход. Суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, у которого земельный участок под ней находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном владении и пользовании (ст. 212 ГК). Если это лицо не само строило, оно возмещает застройщику расходы на постройку в размере, который определит суд.

Признать право собственности нельзя, если сохранение постройки:

• нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц;
• будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Поэтому шансы есть прежде всего у того, кто построил дом или пристройку на своём законном участке, но без разрешения или с отступлениями от проекта, которые не опасны и не мешают соседям. Тот, кто строил на чужой или захваченной земле, на признание права рассчитывать, как правило, не может.

Административная ответственность

Помимо гражданских последствий, за самовольное строительство и захват земли предусмотрены штрафы по Кодексу об административной ответственности (КоАО):

• самовольный захват земельного участка, в том числе пользование им без законных прав, — штраф для граждан 30 БРВ (13 200 000 сум), для должностных лиц 70 БРВ (30 800 000 сум) (ст. 60 КоАО);
• строительные работы на самовольно захваченном участке, прилегающем или не прилегающем к отведённому, — штраф для граждан 200 БРВ (88 000 000 сум), для должностных лиц 400 БРВ (176 000 000 сум) (ст. 60 КоАО);
• строительство в зонах, где такие работы запрещены или ограничены, или в нарушение утверждённых генеральных планов и проектов застройки, а также строительство без уведомления Инспекции по контролю в сфере строительства и ЖКХ — штраф для граждан 150 БРВ (66 000 000 сум), для должностных лиц 200 БРВ (88 000 000 сум) (ст. 99 КоАО);
• самовольное возведение строений в многоквартирных домах и на прилегающих к ним участках, изменение несущих и ограждающих конструкций с нарушением норм — штраф для граждан 50 БРВ (22 000 000 сум), для должностных лиц 100 БРВ (44 000 000 сум) (ст. 159 КоАО);
• нарушение правил строительства жилых домов, хозяйственных и бытовых строений — штраф от 5 до 10 БРВ (2 200 000 сум–4 400 000 сум) (ст. 160 КоАО).

Закон даёт шанс тем, кто исправил нарушение. Впервые захвативший землю освобождается от ответственности, если вернул участок и устранил последствия захвата (ст. 60 КоАО). Аналогично впервые нарушивший правила в многоквартирном доме освобождается, если добровольно устранил изменение ограждающих конструкций, самовольно возведённые строения, бетонирование или установленные конструкции на прилегающем участке (ст. 159 КоАО).

Штраф не узаконивает постройку. Даже после оплаты штрафа объект остаётся самовольным, и вопрос о сносе или признании права решает суд.

Кого это касается

• Владельцы частных домов, которые достроили этаж, пристройку, гараж или навес без разрешения.
• Жильцы многоквартирных домов, пристроившие балкон, лоджию или помещение на первом этаже либо занявшие придомовую территорию.
• Покупатели домов и участков, в которых часть построек не оформлена.
• Соседи, чьи права нарушает чужая самовольная постройка.
• Предприниматели, построившие магазин, кафе или склад на участке без разрешения либо на не отведённой земле.

Что делать: пошагово

1. 1

   Проверьте документы на землю

   Выясните, на каком праве вам принадлежит участок и для каких целей он отведён. От этого зависит, возможно ли признание права собственности.

2. 2

   Определите, в чём нарушение

   Строительство без разрешения, на не отведённой земле или с существенными нарушениями норм — разные ситуации с разными рисками. Сравните фактическую постройку с проектом и документами.

3. 3

   Получите техническое заключение

   Закажите обследование конструкций у специалистов, чтобы подтвердить, что постройка безопасна для жизни и здоровья людей.

4. 4

   Урегулируйте отношения с соседями

   Если постройка касается границ участков или общего имущества многоквартирного дома, заранее получите письменное согласие или отсутствие претензий.

5. 5

   Обратитесь в суд

   Подайте иск о признании права собственности на постройку или подготовьте возражения на иск о сносе с доказательствами законности участка и безопасности объекта.

6. 6

   Обжалуйте штраф, если не согласны

   Жалобу на постановление органа о штрафе можно подать в течение 10 дней со дня получения его копии (ст. 316 КоАО).

Риски и важные детали

Пример: пристройка к дому без разрешения

Частые вопросы

Официальные источники

1. Гражданский кодекс Республики Узбекистан (часть первая) — ст. 212 ГК — самовольная постройка и её последствияlex.uz · 21 декабря 1995
2. Земельный кодекс Республики Узбекистан — ст. 91, 91¹ ЗК — возврат самовольно занятых земель и последствия захватаlex.uz · 30 апреля 1998
3. Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности — ст. 60 КоАО — самовольный захват земли и строительство на нёмlex.uz · 22 сентября 1994
4. Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности — ст. 99 КоАО — нарушение законодательства о градостроительствеlex.uz · 22 сентября 1994
5. Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности — ст. 159, 160 КоАО — самовольные постройки у многоквартирных домов, правила строительства домовlex.uz · 22 сентября 1994
6. Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности — ст. 36 КоАО — сроки применения административного взысканияlex.uz · 22 сентября 1994
7. Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности — ст. 316 КоАО — срок обжалования постановленияlex.uz · 22 сентября 1994

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.