O'zbekistonda kvartira oldi-sotdi shartnomasi: qanday xato qilmaslik kerak

Qonunda nima deyilgan

Ko'chmas mulkni sotish shartnomasi taraflar imzolagan bitta yozma hujjat tarzida tuziladi; shaklga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi (FKning 480-moddasi — bu yerda va keyingi o'rinlarda, boshqacha ko'rsatilmagan bo'lsa, Fuqarolik kodeksining ikkinchi qismi). Uy yoki kvartirani sotish shartnomasi notarial tasdiqlanishi va davlat ro'yxatidan o'tkazilishi lozim (FKning 488-moddasi, UJKning 14-moddasi).

Notarial shaklga yoki davlat ro'yxatidan o'tkazish talabiga rioya qilmaslik bitimni o'z-o'zidan haqiqiy emas qiladi (FK birinchi qismining 112-moddasi). Ham notarial tasdiqlash, ham ro'yxatdan o'tkazish talab qilinadigan shartnoma ro'yxatdan o'tkazilgan paytdan tuzilgan hisoblanadi (FK birinchi qismining 366-moddasi), sotib oluvchida mulk huquqi ham ro'yxatdan o'tkazilgan paytdan vujudga keladi (FK birinchi qismining 185-moddasi).

Mulk huquqining o'tishi alohida ro'yxatdan o'tkaziladi. Ro'yxatdan o'tkazilgunga qadar shartnomaning bajarilishi taraflarning uchinchi shaxslar bilan munosabatlarini o'zgartirmaydi. Taraflardan biri ro'yxatdan o'tkazishdan bo'yin tovlasa, sud ikkinchi tarafning talabiga ko'ra ro'yxatdan o'tkazish haqida qaror chiqarishi mumkin, bo'yin tovlagan taraf esa kechikish tufayli yetkazilgan zararni qoplaydi (FKning 481-moddasi).

Shartnomada albatta nimalar ko'rsatilishi kerak

• Kvartirani, shu jumladan uning uydagi joylashuvini aniq belgilash imkonini beradigan ma'lumotlar. Ular bo'lmasa, shartnoma tuzilmagan hisoblanadi (FKning 484-moddasi).
• Yozma kelishilgan baho. Baho haqidagi shart bo'lmasa, shartnoma tuzilmagan hisoblanadi; baho kvadrat metr uchun belgilangan bo'lsa, umumiy summa amaldagi maydon bo'yicha hisoblanadi (FKning 485-moddasi).
• Qonunga ko'ra sotilgandan keyin ham kvartiradan foydalanish huquqini saqlab qoladigan shaxslar ro'yxati va ularning huquqlari. Bunday shaxslar yashayotgan kvartira uchun bu muhim shart (FKning 488-moddasi, UJKning 14-moddasi).
• Topshirish tartibi: kvartira taraflar imzolaydigan topshirish dalolatnomasi yoki boshqa hujjat bo'yicha topshiriladi (FKning 486-moddasi).

Foydalanish huquqi, masalan, ijarachida saqlanishi mumkin: ijaraga berilgan kvartiraga mulk huquqining boshqa shaxsga o'tishi ijara shartnomasini o'zgartirmaydi va bekor qilmaydi — yangi mulkdor ijaraga beruvchiga aylanadi (FKning 604-moddasi). Shartnomani imzolashdan oldin kvartirada kim yashashi va ro'yxatda turishini aniqlang.

Bitimgacha nimani tekshirish kerak

• Sotuvchining huquqlari. Ko'chmas mulkka huquqlarni ro'yxatdan o'tkazuvchi organ ro'yxatdan o'tgan huquqlar haqidagi axborotni har qanday shaxsga berishi shart (FK birinchi qismining 84-moddasi). Notarius tasdiqlashda mulk huquqi hujjatlarini, kvartira sotuvchiga tegishliligini, boshqa shaxsga o'tkazish taqiqlanmagani va xatlanmaganini tekshiradi («Notariat to'g'risida»gi Qonunning 44-moddasi).
• Er (xotin)ning roziligi. Er-xotindan birining nomiga rasmiylashtirilgan umumiy ko'chmas mulkni sotish uchun ikkinchisining notarial tasdiqlangan roziligi kerak. Rozilik olinmasa, u bir yil ichida bitimni sudda nizolashishi mumkin (Oila kodeksining 24-moddasi).
• Xususiylashtirilgan uy-joy. Uni sotish mulkdorning voyaga yetgan oila a'zolari va xususiylashtirishga rozilik bergan shaxslarning roziligi bilan amalga oshiriladi (UJKning 32-moddasi).
• Voyaga yetmaganlar. Kvartirada mulkdorning ota-onasi bo'lmagan voyaga yetmagan oila a'zolari yashasa, vasiylik va homiylik organining roziligi kerak (UJKning 32-moddasi).

Kvartiraga boshqa shaxsga o'tkazish taqiqi qo'yilgan bo'lsa (masalan, u garovda bo'lsa), notarius sotishni faqat kreditor va sotib oluvchi qarzni sotib oluvchiga o'tkazishga rozi bo'lgandagina tasdiqlashi mumkin («Notariat to'g'risida»gi Qonunning 44-moddasi).

Hisob-kitob, davlat boji va sotuvchi solig'i

Yozma bitimni bajargan taraf ikkinchi tarafdan bajarilganlikni tasdiqlovchi hujjat talab qilishga haqli (FK birinchi qismining 107-moddasi). Shuning uchun to'lov tasdiqlanadigan tarzda to'lang: shartnomaga havola qilingan bank o'tkazmasi yoki sotuvchining tilxati bilan.

«Davlat boji to'g'risida»gi Qonun ilovasiga ko'ra ko'chmas mulkni boshqa shaxsga o'tkazish shartnomasini tasdiqlash uchun ko'chmas mulk Toshkent, Nukus yoki viloyat markazida bo'lsa 1 BHM (440 000 so'm), boshqa aholi punktlarida BHMning 50 foizi (220 000 so'm) to'lanadi. Er (xotin), ota-ona, farzandlar va ularning er (xotin)i, nevaralar, bobo-buvilar, aka-uka va opa-singillarga sotishda — shu stavkaning 50 foizi.

Sotuvchining mulkida 36 kalendar oydan kam bo'lgan turar joyni sotishdan olingan daromadga soliq solinadi; uzoqroq egalik qilingan bo'lsa — solinmaydi (SKning 378-moddasi 7-bandi). Soliq solinadigan daromadni sotuvchi keyingi yilning 1-aprelidan kechiktirmay topshiriladigan jami yillik daromad to'g'risidagi deklaratsiyada ko'rsatadi (SKning 393, 397-moddalari).

Bu kimlarga tegishli

• Ikkilamchi bozorda kvartira sotib oluvchilar.
• Bitimni to'g'ri rasmiylashtirish va soliqni hisoblash muhim bo'lgan sotuvchilar.
• Kvartira nikohda sotib olingan bo'lsa, er-xotinlar.
• Xususiylashtirilgan uy-joyda yashovchi oilalar.

Nima qilish kerak: bosqichma-bosqich

1. 1

   Sotuvchining huquqlarini tekshiring

   Kvartiraga ro'yxatdan o'tgan huquqlar haqida ma'lumot so'rang va sotuvchining hujjatlari bilan solishtiring. Kvartira xatlanmagani va garovda emasligiga ishonch hosil qiling.

2. 2

   Roziliklarni to'plang

   Sotuvchining er (xotin)i notarial roziligi, xususiylashtirilgan uy-joy uchun voyaga yetgan oila a'zolarining roziligi, talab qilinsa vasiylik organining roziligi.

3. 3

   Shartnoma shartlarini kelishing

   Kvartiraning aniq tavsifi, baho, hisob-kitob tartibi, topshirish muddati, foydalanish huquqiga ega shaxslar ro'yxati. Shartnoma bitta hujjat tarzida tuziladi.

4. 4

   Shartnomani notariusda tasdiqlating

   Ikkala taraf notarius huzurida imzolaydi. Notarius hujjatlarni va taqiqlar yo'qligini tekshiradi, davlat boji to'lanadi.

5. 5

   Tasdiqlangan holda hisob-kitob qiling

   Pulni shartnomada ko'rsatilgan tartibda bank o'tkazmasi yoki tilxat bilan o'tkazing.

6. 6

   Huquq o'tishini ro'yxatdan o'tkazing va dalolatnomani imzolang

   Ro'yxatdan o'tkazilgach siz mulkdor bo'lasiz. Kvartira topshirish dalolatnomasi bo'yicha topshiriladi.

Xavflar va muhim jihatlar

Misol: Toshkentda kvartira sotib olish

Ko'p beriladigan savollar

Rasmiy manbalar

1. O'zbekiston Respublikasining Fuqarolik kodeksi (ikkinchi qism) — 479–488-moddalar — ko'chmas mulk va uy-joyni sotishlex.uz · 29-avgust, 1996-yil
2. O'zbekiston Respublikasining Fuqarolik kodeksi (ikkinchi qism) — 604-modda — mulkdor o'zgarganda ijaraning saqlanishilex.uz · 29-avgust, 1996-yil
3. O'zbekiston Respublikasining Fuqarolik kodeksi (birinchi qism) — 185-modda — mulk huquqining vujudga kelish payti; 112-modda — shaklga rioya qilmaslik oqibatlarilex.uz · 21-dekabr, 1995-yil
4. O'zbekiston Respublikasining Uy-joy kodeksi — 14-modda — uy-joy oldi-sotdi shartnomasi shakli; 32-modda — oila a'zolarining huquqlarilex.uz · 24-dekabr, 1998-yil
5. O'zbekiston Respublikasining Oila kodeksi — 24-modda — er (xotin)ning notarial roziligilex.uz · 30-aprel, 1998-yil
6. O'zbekiston Respublikasining «Notariat to'g'risida»gi Qonuni — 44-modda — mulkni boshqa shaxsga o'tkazishda notarius tekshiruvilex.uz · 26-dekabr, 1996-yil · № 343-I
7. O'zbekiston Respublikasining Soliq kodeksi — 378-modda — uy-joy sotishdan daromadlex.uz · 30-dekabr, 2019-yil

Normalar material yangilangan sanadagi tahrirda keltirilgan.