Договор аренды квартиры: как правильно оформить

Что говорит закон

По договору найма жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жильё за плату во владение и пользование для проживания (ст. 600 ГК). В быту это называют арендой квартиры. Нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 606 ГК), а юридическим лицам жильё предоставляется по договору аренды, причём использовать его они могут только для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а договор между гражданами подлежит постановке на учёт в государственных налоговых органах (ст. 603 ГК). Жилищный кодекс повторяет это требование: договор найма или аренды жилого помещения заключается письменно и подлежит учёту (регистрации) в порядке, установленном законодательством (ст. 25 ЖК).

Собственник вправе сдавать дом или квартиру внаём с согласия проживающих вместе с ним совершеннолетних членов семьи (ст. 25 ЖК). Сдача внаём приватизированной квартиры производится с согласия совершеннолетних членов семьи собственника и лиц, давших согласие на приватизацию (ст. 32 ЖК).

Отсутствие договора аренды (найма) жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательной постановки такого договора на учёт в налоговых органах влечёт штраф от 5 до 10 БРВ (2 200 000 сум – 4 400 000 сум) — ст. 159¹ КоАО.

Что прописать в договоре

Жилищный кодекс перечисляет условия, которые должен содержать договор аренды жилого помещения (ст. 86 ЖК). Этот перечень удобно использовать как чек-лист и для договора найма:

• порядок передачи квартиры и её стоимость;
• срок найма;
• размер платы, условия и сроки её внесения;
• состояние квартиры и инженерного оборудования на момент передачи;
• порядок возврата квартиры по окончании срока;
• обязанности сторон по содержанию, обслуживанию и ремонту;
• можно ли сдавать квартиру в поднаём и на каких условиях;
• ответственность сторон.

В договоре также указывают граждан, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. Они пользуются квартирой наравне с ним, а за их действия, нарушающие договор, перед наймодателем отвечает наниматель (ст. 606 ГК).

Плата, коммунальные услуги и ремонт

• Размер платы стороны устанавливают сами; одностороннее изменение платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 611 ГК).
• Если сроки оплаты в договоре не указаны, плата вносится ежемесячно (ст. 611 ГК).
• Коммунальные услуги наниматель оплачивает самостоятельно, если договором не установлено иное (ст. 607 ГК).
• Текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если договор не распределяет их иначе (ст. 610 ГК).
• Наймодатель обязан передать свободное жильё в состоянии, пригодном для постоянного проживания (ст. 605 ГК).

Срок, залог, прописка и налог

Договор найма заключается на срок не более пяти лет; если срок не указан, он считается заключённым на пять лет. Договор на срок до одного года считается краткосрочным: к нему, если договором не предусмотрено иное, не применяется ряд правил, в том числе о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 612 ГК). Наниматель может в любое время отказаться от договора, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 615 ГК).

Глава ГК о найме жилья не содержит специальных правил о «залоге» за квартиру. Но исполнение обязательства может обеспечиваться и способами, предусмотренными договором (ст. 259 ГК), поэтому сумму залога, случаи его удержания и срок возврата нужно прямо записать в договоре. Если сумму называют задатком, соглашение о задатке должно быть письменным независимо от суммы; при сомнении сумма считается авансом (ст. 311 ГК).

Собственник, предоставляющий жильё для проживания, должен своевременно зарегистрировать жильцов по месту жительства или месту пребывания (ст. 6 Закона о регистрации по месту жительства и пребывания). Если наниматель представляет договор аренды, поставленный на учёт в налоговых органах, согласие собственника для регистрации по месту пребывания не требуется; регистрация оформляется на срок договора, но не более чем на один год (ст. 13 того же Закона).

Доходы от сдачи имущества в аренду относятся к имущественным доходам (ст. 375 НК). Если договор аренды недвижимости поставлен на учёт в налоговых органах, предварительная декларация по таким доходам не представляется (ст. 397 НК).

Кого это касается

• Собственники квартир и домов, которые сдают жильё.
• Наниматели (арендаторы) квартир, комнат и домов.
• Студенты и приезжие, которым нужна регистрация по месту пребывания.

Что делать: пошагово

1. 1

   Проверьте право сдавать квартиру

   Попросите документ о праве собственности и паспорт или ID-карту. Если сдаёт не собственник — доверенность. Для приватизированной квартиры уточните, согласны ли совершеннолетние члены семьи.

2. 2

   Осмотрите квартиру и составьте акт

   Опишите состояние комнат, мебели, техники и инженерного оборудования, запишите показания счётчиков, сделайте фото. Акт подписывают обе стороны.

3. 3

   Согласуйте условия

   Срок, размер и дату платы, кто платит за коммунальные услуги, кто делает текущий ремонт, сумму залога и условия его возврата, список жильцов, порядок досрочного расторжения.

4. 4

   Подпишите договор письменно

   Составьте договор в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Деньги, в том числе залог, передавайте под расписку или банковским переводом.

5. 5

   Поставьте договор на учёт

   Договор найма между гражданами подлежит постановке на учёт в налоговых органах. Актуальный способ подачи уточните в налоговом органе.

6. 6

   Оформите регистрацию нанимателя

   С договором, поставленным на учёт, наниматель может зарегистрироваться по месту пребывания без отдельного согласия собственника — на срок договора, но не более года.

Риски и важные детали

Пример: студент снимает квартиру на учебный год

Частые вопросы

Официальные источники

1. Гражданский кодекс Республики Узбекистан (часть вторая) — ст. 600–616 — наём жилого помещенияlex.uz · 29 августа 1996
2. Жилищный кодекс Республики Узбекистан — ст. 25, 86 — сдача жилья внаём и в арендуlex.uz · 24 декабря 1998
3. Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности — ст. 159¹ — штраф за отсутствие договора и его учётаlex.uz · 22 сентября 1994
4. Гражданский кодекс Республики Узбекистан (часть первая) — ст. 259, 311 — обеспечение обязательств и задатокlex.uz · 21 декабря 1995
5. Закон Республики Узбекистан о регистрации граждан, иностранных граждан и лиц без гражданства по месту жительства и пребывания — ст. 6, 13 — регистрация по месту пребыванияlex.uz · 10 июля 2025 · ЗРУ-1074
6. Налоговый кодекс Республики Узбекистан — ст. 375, 397 — доход от аренды и декларацияlex.uz · 30 декабря 2019

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.