• Аренда жилья •

Арендатор не платит: что делать собственнику квартиры

Обновлено: 15 октября 2026Сверено с официальными источниками

Коротко

Если наниматель не платит, сначала направьте ему письменное требование погасить долг и предложение расторгнуть договор. Долг по арендной плате можно взыскать быстро — через судебный приказ, который выдаётся без судебного заседания, если должник не возражает. Расторгнуть договор и выселить нанимателя против его воли можно только через суд: для найма основание — неоплата за шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз), для аренды жилья — неоплата более двух раз подряд. Менять замки и выносить вещи самому нельзя — это самоуправство.

Неоплата для расторжения найма: 6 месяцев; краткосрочный наём — более 2 раз
Ответ на предложение расторгнуть: Срок из предложения, иначе 30 дней
Судебный приказ: Выдаётся в течение 3 дней
Выселение: Только по решению суда

Не уверены, как это применяется именно к вам?

Спросить AI-юриста

Что говорит закон

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жильё и, если договором не установлено иное, самостоятельно оплачивать коммунальные услуги (ст. 607 ГК). Если сроки оплаты в договоре не указаны, плата вносится ежемесячно (ст. 611 ГК).

По требованию наймодателя договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель не вносит плату за шесть месяцев (договором можно установить более длительный срок), а при краткосрочном найме на срок до одного года — если плата не внесена более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (ст. 615 ГК, ст. 612 ГК). Такое же правило содержит Жилищный кодекс (ст. 69 ЖК), который применяется к найму жилья, принадлежащего гражданину (ст. 33 ЖК).

Если договор оформлен как аренда жилого помещения, порог ниже: когда арендная плата не вносится более двух раз подряд по истечении срока платежа, договор может быть расторгнут в судебном порядке, а арендатор подлежит выселению без предоставления другого жилья (ст. 93 ЖК).

После расторжения договора наниматель и все, кто с ним проживает, выселяются только на основании решения суда (ст. 616 ГК). Немедленное исполнение решения по делам о выселении не допускается (ст. 268 ГПК).

Как взыскать долг

Судебный приказ выдаётся, в частности, по требованию о взыскании арендных платежей ввиду их неуплаты в сроки, установленные договором аренды (ст. 171 ГПК). Заявление подают по общим правилам подсудности, судья выдаёт приказ в течение трёх дней без вызова сторон (ст. 177 ГПК).
Должник в течение десяти дней со дня получения копии приказа может направить возражения — тогда судья отменяет приказ, и требование можно заявить в обычном исковом порядке (ст. 181 ГПК).
Если возражений нет, взыскание по приказу производится по истечении десяти дней после его выдачи (ст. 170 ГПК).
Госпошлина с заявления о выдаче судебного приказа взимается как при исковом производстве (ст. 174 ГПК): по имущественным требованиям — 4% от суммы, но не менее 1 БРВ (440 000 сум) (приложение к Закону «О государственной пошлине», ст. 6).

За просрочку денежного обязательства начисляются проценты (ст. 327 ГК). Неустойку (пеню) можно взыскать, только если она предусмотрена законом или договором; соглашение о неустойке должно быть письменным (ст. 260, 262 ГК). Общий срок исковой давности — три года (ст. 150 ГК).

Как расторгнуть договор и выселить

Сначала предложите нанимателю расторгнуть договор по соглашению. Требование о расторжении можно заявить в суд только после отказа другой стороны или если она не ответила в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в течение тридцати дней (ст. 384 ГК).

В иске можно одновременно потребовать расторгнуть договор, выселить нанимателя и взыскать долг. Когда решение вступит в силу, его исполняет государственный исполнитель: он устанавливает срок для добровольного выселения, а затем выселяет принудительно — с извещением должника, в присутствии понятых, при необходимости с содействием органов внутренних дел и с обязательной описью имущества (ст. 73 Закона «Об исполнении судебных актов и актов иных органов»).

Самому менять замки, выносить вещи нанимателя или отключать коммунальные услуги нельзя. Самозащита должна быть соразмерна нарушению (ст. 13 ГК), а самовольное осуществление своего права — самоуправство — влечёт штраф на граждан от 1/3 до 1 БРВ (до 440 000 сум) по ст. 200 КоАО. Незаконное вхождение в жилище против воли проживающих наказывается по ст. 45 КоАО.

Кого это касается

Собственники, сдающие квартиру или дом внаём.
Наймодатели по краткосрочным договорам на срок до года.
Собственники, у которых наниматель съехал, оставив долг.

Оценка юриста Traffic Law

Практический разбор Traffic Law на основе официальных текстов законов.

Не ждите шести месяцев молча. Чем раньше вы направите письменное требование, тем проще потом доказать просрочку и соблюсти досудебный порядок. Фиксируйте каждый пропущенный платёж: дату, сумму, сообщения нанимателя с обещаниями заплатить.

Судебный приказ — самый быстрый путь к деньгам, если долг бесспорен и подтверждён письменным договором. Но он не решает вопрос с квартирой: для расторжения договора и выселения нужен иск. Если наниматель продолжает жить и не платит, разумно сразу готовить иск о расторжении, выселении и взыскании долга.

Важно правильно определить, что вы подписали — договор найма или договор аренды жилого помещения: от этого зависит, достаточно ли двух пропущенных платежей или нужно ждать дольше. Если договор не поставлен на учёт в налоговых органах, это не лишает вас права взыскать долг, но может привести к штрафу для вас самих. В неоднозначной ситуации проконсультируйтесь с юристом или разберите договор в Traffic Law AI.

Что делать: пошагово

Посчитайте долг и соберите документы
Договор, график платежей, расписки и выписки о поступивших суммах, переписка с нанимателем. Составьте расчёт долга по месяцам.
Направьте письменное требование
Потребуйте погасить долг в конкретный срок и предложите расторгнуть договор. Сохраните подтверждение вручения или отправки.
Взыщите долг через судебный приказ
Если долг бесспорен, подайте в суд заявление о выдаче судебного приказа о взыскании арендных платежей с расчётом задолженности.
Подайте иск о расторжении и выселении
Если наниматель отказался расторгать договор или не ответил в течение 30 дней (либо в срок из предложения), обращайтесь в суд.
Передайте решение на исполнение
После вступления решения в силу выселение и взыскание проводит государственный исполнитель. Самостоятельно выселять нанимателя нельзя.

Какие документы понадобятся

Договор найма (аренды) жилого помещения
Расчёт задолженности по месяцам
Расписки, банковские выписки о полученных платежах
Письменное требование и предложение расторгнуть договор с подтверждением отправки
Документ о праве собственности на квартиру
Квитанция об уплате госпошлины

Сроки

Ответ нанимателя на предложение расторгнуть: Срок из предложения, иначе 30 дней
Выдача судебного приказа: 3 дня со дня поступления заявления
Возражения должника на приказ: 10 дней с получения копии
Исковая давность по долгу: 3 года

Риски и важные детали

Самовольное выселение может обернуться штрафом за самоуправство и иском нанимателя об убытках.
Если наниматель возразит, судебный приказ отменят и придётся подавать иск.
Без письменного договора и расчёта долг труднее доказать.
Неустойку не взыскать, если она не предусмотрена письменным договором или законом.

Пример: квартирант перестал платить

Шерзод сдаёт квартиру в Самарканде по письменному договору найма на два года. Квартирант Улугбек не платит уже три месяца и на звонки отвечает обещаниями.

Как действовать

Шерзод направляет Улугбеку письменное требование погасить долг и предложение расторгнуть договор. Чтобы быстро вернуть деньги, он подаёт заявление о выдаче судебного приказа о взыскании арендных платежей. Если договор оформлен как наём, для расторжения через суд по основанию неоплаты нужна неоплата за шесть месяцев, а если как аренда жилого помещения — более двух пропущенных платежей подряд. Замки Шерзод не меняет: выселение проводит государственный исполнитель после решения суда.

Частые вопросы

Можно ли выселить квартиранта, который не платит, без суда?

Нет. Если наниматель не согласен уехать добровольно, договор расторгается в судебном порядке, а выселение производится на основании решения суда (ст. 615, 616 ГК). Самовольное выселение может повлечь штраф за самоуправство по ст. 200 КоАО.

Сколько месяцев неоплаты нужно для расторжения договора через суд?

По договору найма — неоплата за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; при краткосрочном найме до года — неоплата более двух раз по истечении срока платежа (ст. 615 ГК). По договору аренды жилого помещения — неоплата более двух раз подряд (ст. 93 ЖК).

Как быстро взыскать долг по аренде квартиры?

Через судебный приказ: он выдаётся по требованию о взыскании арендных платежей, не внесённых в срок (ст. 171 ГПК), в течение трёх дней без судебного заседания (ст. 177 ГПК). Если должник в течение десяти дней направит возражения, приказ отменят и придётся подавать иск (ст. 181 ГПК).

Что делать, если квартирант съехал без предупреждения и не заплатил?

Взыскивайте долг через судебный приказ или иск. Жилищный кодекс предусматривает, что наниматель, расторгнувший договор без письменного предупреждения за три месяца, обязан внести плату за три месяца вперёд (ст. 69 ЖК); к найму жилья гражданина эта статья применяется в силу ст. 33 ЖК.

Официальные источники

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.

Материал носит информационный характер. Для анализа конкретной ситуации воспользуйтесь Traffic Law AI или обратитесь к юристу.

Не уверены, как этот закон применяется к вашей ситуации?

Опишите ситуацию Traffic Law AI: он разберёт её по законам Узбекистана, покажет нормы и подскажет следующий шаг.

Например, спросите:«Мой квартирант не платит уже три месяца, договор найма на год. Могу ли я уже сейчас расторгнуть договор через суд и как взыскать долг?»