Выселение нанимателя в Казахстане: основания, предупреждение и суд

Когда договор найма прекращается сам

По договору найма жилища собственник предоставляет гражданину и членам его семьи жильё в пользование за плату; договор заключается письменно, а условия найма в частном жилищном фонде определяются соглашением сторон, если жилищное законодательство не устанавливает иное (ст. 601 и 603 ГК, Особенная часть). Основные правила расторжения и выселения содержит Закон «О жилищных отношениях» (далее — Закон).

Срочный договор прекращается по истечении срока или при наступлении указанного в нём обстоятельства (ст. 24 Закона). Но если наниматель продолжает жить в квартире после окончания срока, а собственник не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 558 ГК). Поэтому собственнику, который не хочет продлевать наём, важно до окончания срока письменно сообщить об этом нанимателю, а не просто молча ждать даты.

Продажа квартиры сама по себе договор не прекращает: при переходе права собственности договор найма сохраняет силу для нового собственника, если иное не предусмотрено договором (ст. 24 Закона).

Основания для досрочного расторжения по требованию собственника

Если собственник в квартире не живёт, досрочно расторгнуть договор по его требованию можно при несоблюдении нанимателем условий договора, а также по основаниям, на которые ссылается ст. 24 Закона. Для частного жилья практически значимы случаи, перечисленные в подпунктах 1–4 и 11 статьи 107 Закона, когда наниматель или члены его семьи:

• систематически разрушают или портят жильё;
• систематическим нарушением условий проживания делают невозможным для других лиц проживание с ними в одной квартире или в одном многоквартирном доме;
• без уважительных причин в течение шести месяцев подряд уклоняются от внесения платы за жильё;
• лишены родительских прав, и их совместное проживание с детьми признано невозможным;
• систематически нарушают условия договора найма.

Гражданский кодекс добавляет общие основания: наймодатель вправе требовать расторжения в суде, если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора несмотря на письменное предупреждение, умышленно или по неосторожности существенно ухудшает его, или более двух раз по истечении срока платежа не вносит плату. Требовать досрочного расторжения можно только после того, как нанимателю дали возможность исполнить обязательство в разумный срок (ст. 556 ГК).

Расторжение без нарушений: сроки предупреждения

Если в договоре нет срока и иных оснований прекращения, собственник может расторгнуть его в любое время, но обязан предупредить нанимателя не менее чем за три месяца (ст. 24 Закона). Такой же трёхмесячный срок письменного предупреждения действует для возобновлённого договора найма недвижимости (ст. 558 ГК).

Правила мягче для собственника, который постоянно живёт в той же квартире и сдаёт комнату или её часть. По истечении срока наниматель не получает права на возобновление договора и по требованию собственника должен выехать. Договор без срока собственник может прекратить в любое время без объяснения причин, предупредив нанимателя не менее чем за месяц. Досрочно договор расторгается и при уважительных непредвиденных обстоятельствах (ст. 25 Закона).

Порядок: от претензии до решения суда

По требованию одной стороны договор расторгается по решению суда, если нет соглашения сторон (ст. 401 ГК и ст. 556 ГК). Обратиться в суд можно только после того, как наниматель отказался от предложения расторгнуть договор или не ответил в срок, указанный в предложении, а если срок не указан — в течение 30 дней (ст. 402 ГК). Если квартирант согласен съехать, достаточно письменного соглашения о расторжении в той же форме, что и договор.

В иске собственник просит расторгнуть договор и выселить нанимателя вместе со всеми проживающими с ним лицами: член семьи нанимателя, живущий с ним, получает такое же право пользования жильём, как и сам наниматель, а договоры поднайма прекращаются одновременно с основным договором (ст. 24 и ст. 27 Закона). Госпошлина за иск о расторжении договора найма жилища — 2 163 тенге; требование о взыскании долга по плате оплачивается как имущественный иск — 1% от суммы (ст. 665 Налогового кодекса).

Договор, расторгнутый судом, считается прекращённым с момента вступления решения в законную силу. Если основанием стало существенное нарушение договора нанимателем, собственник вправе требовать возмещения убытков, причинённых расторжением (ст. 403 ГК).

Как исполняется решение о выселении

Выселение из жилища не допускается иначе как по решению суда (ст. 106 Закона об исполнительном производстве). Если наниматель не выехал в срок, установленный судебным исполнителем, выселение проводится принудительно в присутствии понятых и сотрудников полиции, а если у выселяемого есть несовершеннолетние дети или подопечные — ещё и представителя органа опеки. О времени выселения судебный исполнитель извещает должника за десять календарных дней; его отсутствие после надлежащего извещения исполнению не мешает.

Выселение означает освобождение квартиры от выселяемых, их вещей и домашних животных и запрет пользоваться жильём. Имущество описывается и при необходимости передаётся на хранение за счёт должника на срок не более двух месяцев, после чего его реализуют в порядке, установленном законом (ст. 106 Закона об исполнительном производстве).

Права квартиранта, которого хотят выселить

• пока договор не расторгнут и нет решения суда, наниматель вправе жить в квартире, а смена замков или вынос вещей собственником законным выселением не являются;
• наниматель может сам досрочно расторгнуть договор в суде, если собственник создаёт препятствия в пользовании жильём (ст. 556 ГК);
• добросовестный наниматель по окончании срока имеет преимущественное право на новый договор; если собственник отказал ему, но в течение года сдал квартиру другому, наниматель вправе через суд потребовать перевода на себя прав по договору и возмещения убытков (ст. 557 ГК);
• при досрочном выезде по своей инициативе наниматель предупреждает собственника не менее чем за месяц или оплачивает этот месяц (ст. 24 Закона), а если собственник живёт в квартире — может выехать без предупреждения, если договор не устанавливает иное (ст. 25 Закона).

Поднаниматели и временные жильцы, которых вселил квартирант, должны освободить жильё вместе с прекращением основного договора, иначе их также выселяют по решению суда. Временных жильцов сам наниматель может попросить выехать, предупредив не менее чем за семь рабочих дней (ст. 26 и ст. 27 Закона).

Кого это касается

• Собственники, сдающие квартиру или комнату внаём
• Квартиранты, которых просят освободить жильё
• Поднаниматели и временные жильцы в съёмной квартире

Что делать: пошагово

1. 1

   Определите основание

   Проверьте договор: есть ли срок, живёт ли собственник в квартире, какие нарушения допущены и чем они подтверждаются.

2. 2

   Направьте письменное предупреждение

   Укажите нарушение и разумный срок на его исправление, если основание — неуплата, порча или нарушение условий договора.

3. 3

   Предложите расторгнуть договор

   Отправьте предложение о расторжении со сроком ответа и сохраните доказательство вручения; без срока ждите 30 дней.

4. 4

   Подайте иск

   Если наниматель отказал или промолчал, подайте иск о расторжении договора и выселении всех проживающих, при наличии долга — и о его взыскании.

5. 5

   Передайте решение на исполнение

   После вступления решения в силу получите исполнительный документ и обратитесь к судебному исполнителю.

Риски и важные детали

Пример: квартирант полгода не платит

Частые вопросы

Официальные источники

1. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» — ст. 24 Закона о жилищных отношениях — расторжение найма, когда собственник не проживает, и выселение по судуadilet.zan.kz · 16 апреля 1997 · № 94
2. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» — ст. 25 Закона о жилищных отношениях — наём жилья, где постоянно живёт собственникadilet.zan.kz · 16 апреля 1997 · № 94
3. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» — ст. 26–27 Закона о жилищных отношениях — поднаниматели и временные жильцыadilet.zan.kz · 16 апреля 1997 · № 94
4. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» — ст. 107 Закона о жилищных отношениях — основания выселения без предоставления другого жильяadilet.zan.kz · 16 апреля 1997 · № 94
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) — ст. 556–558 ГК (Особенная часть) — досрочное расторжение, новый срок и возобновление наймаadilet.zan.kz · 1 июля 1999 · № 409
6. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) — ст. 601 и 603 ГК (Особенная часть) — договор найма жилищаadilet.zan.kz · 1 июля 1999 · № 409
7. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) — ст. 401–403 ГК (Общая часть) — основания, порядок и последствия расторжения договораadilet.zan.kz · 27 декабря 1994 · № 268-XIII
8. Закон Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» — ст. 106 Закона об исполнительном производстве — исполнение решения о выселенииadilet.zan.kz · 2 апреля 2010 · № 261-IV
9. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 665 Налогового кодекса — госпошлина по искам о расторжении найма жилищаadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.