Повышение платы за аренду квартиры: что вправе требовать собственник

Плата — условие договора, а не решение хозяина

Наниматель платит в порядке, сроки и в форме, установленные договором (ст. 546 ГК, Особенная часть). Одностороннее изменение условий обязательства не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством или договором (ст. 273 ГК). Изменение цены после заключения договора возможно лишь в случаях и на условиях, указанных в договоре или законе (ст. 385 ГК). Поэтому сообщение хозяина «со следующего месяца платите на 30 тысяч больше» само по себе договор не меняет.

Изменить договор можно по соглашению сторон (ст. 401 ГК). Такое соглашение заключается в той же форме, что и договор (ст. 402 ГК). Договор найма квартиры, в которой собственник не живёт, заключается письменно (ст. 24 Закона «О жилищных отношениях»), значит, и новую сумму лучше закрепить письменным дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.

Правило «не чаще одного раза в год»

Размер платы может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 546 ГК). Эта норма ограничивает частоту пересмотра, но не даёт собственнику права повышать плату без согласия нанимателя. Стороны могут договориться и о другом порядке: например, записать в договоре ежегодную индексацию на определённый процент или, наоборот, зафиксировать цену на весь срок.

• если в договоре есть понятное условие о порядке повышения, действует оно;
• если такого условия нет, новая сумма возможна только с согласия нанимателя;
• по требованию одной из сторон плату можно пересмотреть, если изменились цены и тарифы, устанавливаемые централизованно (ст. 546 ГК);
• наниматель сам вправе требовать уменьшения платы, если по не зависящим от него причинам условия пользования или состояние квартиры существенно ухудшились (ст. 546 ГК).

Если наниматель не согласен на повышение

Наниматель вправе продолжать платить сумму, указанную в договоре. Через суд одна сторона может добиться изменения договора только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 401 ГК), и лишь после того, как предложила изменить договор и получила отказ или не получила ответа в указанный срок, а при его отсутствии — в течение 30 дней (ст. 402 ГК). Нежелание платить больше нарушением договора не является.

Важно, что основанием для досрочного расторжения по иску наймодателя служит неуплата именно договорной платы — более двух раз по истечении срока платежа (ст. 556 ГК). Если наниматель вносит прежнюю сумму полностью и вовремя, это основание не возникает. Выселить нанимателя, который не освобождает жильё, можно только по решению суда (ст. 24 Закона).

Когда в договоре прямо записано право наймодателя повышать плату, например раз в год на оговорённый процент, отказ платить новую сумму уже будет нарушением договора. Перед спором перечитайте раздел о плате.

Какие рычаги остаются у собственника

Если договор заключён без указания срока, каждая сторона может отказаться от него в любое время, предупредив другую за три месяца при найме недвижимости (ст. 545 ГК). Для жилья, в котором собственник не проживает, такое же правило — предупреждение не менее чем за три месяца — установлено ст. 24 Закона. Если собственник сам постоянно живёт в квартире, бессрочный договор он может прекратить, предупредив нанимателя не менее чем за месяц (ст. 25 Закона). На практике хозяин предлагает новую цену, а при отказе уведомляет о прекращении договора, но выехать раньше установленного срока наниматель не обязан.

Срочный договор до окончания срока досрочно расторгается только по основаниям из закона или договора (ст. 556 ГК, ст. 24 Закона), и несогласие с повышением к ним не относится. По окончании срока условия, в том числе плату, стороны могут изменить, заключая договор на новый срок (ст. 557 ГК). Если наниматель продолжает жить после окончания срока, а наймодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 558 ГК) — то есть по прежней цене.

Права добросовестного нанимателя

Наниматель, который надлежаще исполнял договор, при прочих равных имеет преимущественное право заключить договор на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором; о желании продлить договор он письменно уведомляет наймодателя в срок из договора, а если он не указан, — в разумный срок до окончания договора (ст. 557 ГК). Если наймодатель отказал в продлении, но в течение года заключил договор найма с другим лицом, прежний наниматель может потребовать в суде перевода на себя прав по этому договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

Продажа квартиры не является основанием для изменения или расторжения договора найма (ст. 559 ГК): договор сохраняет силу для нового собственника, если иное не было оговорено с прежним (ст. 24 Закона). Новый владелец не может сослаться на покупку, чтобы сразу поднять плату. Госпошлина по иску об изменении или расторжении договора найма жилища — 2 163 тенге (ст. 665 Налогового кодекса).

Кого это касается

• Граждане, снимающие квартиру или комнату
• Собственники, которые хотят пересмотреть плату за сдаваемое жильё
• Наниматели, чью квартиру продали другому владельцу

Что делать: пошагово

1. 1

   Проверьте договор

   Найдите срок договора, условие о размере и изменении платы и дату последнего пересмотра цены.

2. 2

   Попросите требование письменно

   Предложите хозяину направить предложение о новой плате в письменном виде или в мессенджере, с суммой и датой начала.

3. 3

   Ответьте письменно

   Согласитесь, предложите компромисс или откажите со ссылкой на договор и ст. 546 ГК; сохраните копию ответа.

4. 4

   Платите прежнюю сумму вовремя

   Пока новое условие не подписано, вносите плату по договору переводом с понятным назначением платежа.

5. 5

   Оформите соглашение или готовьтесь к выезду

   При согласии подпишите дополнительное соглашение; при уведомлении о прекращении бессрочного договора проверьте, соблюдён ли срок предупреждения.

Риски и важные детали

Пример: хозяин поднял плату через четыре месяца

Частые вопросы

Официальные источники

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) — ст. 545–546 ГК (Особенная часть) — срок договора найма и плата, её изменение не чаще раза в годadilet.zan.kz · 1 июля 1999 · № 409
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) — ст. 556–559 ГК (Особенная часть) — изменение и расторжение найма, новый срок, возобновление, смена собственникаadilet.zan.kz · 1 июля 1999 · № 409
3. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) — ст. 273 ГК (Общая часть) — недопустимость одностороннего изменения условий обязательстваadilet.zan.kz · 27 декабря 1994 · № 268-XIII
4. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) — ст. 385 ГК (Общая часть) — цена договора и её изменение после заключенияadilet.zan.kz · 27 декабря 1994 · № 268-XIII
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) — ст. 401–402 ГК (Общая часть) — основания и порядок изменения договораadilet.zan.kz · 27 декабря 1994 · № 268-XIII
6. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» — ст. 24 Закона о жилищных отношениях — наём жилища, в котором не проживает собственникadilet.zan.kz · 16 апреля 1997 · № 94
7. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» — ст. 25 Закона о жилищных отношениях — наём жилища, в котором живёт собственникadilet.zan.kz · 16 апреля 1997 · № 94
8. Налоговый кодекс Республики Казахстан — ст. 665 Налогового кодекса — госпошлина по искам об изменении договора найма жилищаadilet.zan.kz · 18 июля 2025 · № 214-VIII

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.