• Недвижимость •

Самовольное строительство в Казахстане: когда грозит снос, а когда можно узаконить

Обновлено: 8 ноября 2026Сверено с официальными источникамиПодготовлено: юридическая редакция Traffic Law

Коротко

Самовольная постройка — это дом или другое строение, возведённое на государственной земле, не сформированной в участки, на чужом участке или без разрешений, обязательных по земельному и градостроительному законодательству (ст. 244 ГК). Право собственности на неё не возникает: её нельзя продать, подарить или сдать в аренду, и по общему правилу она подлежит сносу за счёт того, кто строил. Узаконить постройку можно только через суд — если участок будет предоставлен застройщику, если согласен собственник земли или если право признаётся за законным пользователем участка. За строительство без права на землю физическому лицу грозит штраф 64 875 тенге (ст. 319 КоАП), возможно, с принудительным сносом.

Право собственности: У того, кто построил самовольно, не возникает
Сделки с постройкой: Продажа, дарение, аренда и другие сделки запрещены
Общее правило: Снос силами застройщика или за его счёт
Узаконивание: Только решением суда при условиях ст. 244 ГК
Штраф без права на землю: 64 875 тенге для физического лица, возможен снос

Не уверены, как это применяется именно к вам?

Спросить AI-юриста

Что считается самовольной постройкой

Статья 244 Гражданского кодекса (Общая часть) называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано в одном из трёх случаев:

на государственной земле, которая не сформирована в земельные участки;
на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку;
без разрешений, которые требуются по земельному законодательству, законодательству об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и иным законам.

Таким образом, самовольной может оказаться и постройка на собственном участке, если для неё нужны были разрешения, а их не получили. Типичные ситуации — пристройка или второй этаж без документов, дом на участке родственника, гараж или магазин на свободной государственной земле.

Последствия: нет права собственности и угроза сноса

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу самим застройщиком либо за его счёт, кроме случаев, когда право на неё признаётся судом или она передаётся в коммунальную собственность (ст. 244 ГК).

Покупка самовольной постройки по расписке или нотариальной доверенности не делает покупателя собственником: распоряжаться такой постройкой закон запрещает, поэтому покупатель рискует остаться без дома и без денег.

Когда суд может узаконить постройку

Пункт 3 статьи 244 ГК предусматривает несколько вариантов признания права собственности судом:

за тем, кто построил на не принадлежащем ему участке, — при условии, что этот участок будет в установленном порядке предоставлен ему под размещение возведённой постройки;
за застройщиком на чужом участке (кроме государственных земель) — при согласии собственника участка, с выплатой ему компенсации и при соответствии постройки требованиям архитектурного, градостроительного и строительного законодательства;
за лицом, в законном пользовании которого находится участок, — в этом случае оно возмещает тому, кто строил, расходы на постройку в размере, определённом судом.

Право собственности не может быть признано ни за кем из этих лиц, если сохранение постройки нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан (ст. 244 ГК). Поэтому в суде важно доказать не только права на землю, но и безопасность строения.

Постройка на государственной земле

Если самовольная постройка возведена на государственной земле, которая не находится в землепользовании, с учётом социально-экономической целесообразности она передаётся в коммунальную собственность, а застройщику возмещаются расходы в размере, определённом судом. Если постройка возведена на участке государственного землепользователя, она также может быть передана в коммунальную собственность с возмещением расходов из бюджетных средств (п. 4 ст. 244 ГК). Право частной собственности застройщика в этих случаях не возникает.

Административная ответственность

Незаконное строительство жилых, хозяйственных, бытовых, производственных и других объектов без соответствующего права на землю — штраф для физических лиц 64 875 тенге, для должностных лиц, малого бизнеса и некоммерческих организаций 129 750 тенге, среднего бизнеса 216 250 тенге, крупного 865 000 тенге, с принудительным сносом строения либо без него (ст. 319 КоАП).
Строительство или реконструкция без проектной документации либо по проекту, не прошедшему обязательную экспертизу, — штраф для физических лиц 519 000 тенге; при повторном нарушении в течение года или неустранении нарушения — 692 000 тенге с приостановлением работ (ст. 316 КоАП).
Незаконное занятие государственных земельных участков само по себе — штраф для физических лиц 324 375 тенге (ст. 136 КоАП).

Уплата штрафа не узаконивает постройку: вопрос о праве собственности решается только по правилам ст. 244 ГК.

Кого это касается

Владельцы домов, пристроек и гаражей, построенных без разрешений
Граждане, построившие дом на участке родственников или на государственной земле
Покупатели недвижимости без правоустанавливающих документов
Собственники и пользователи участков, на которых построил кто-то другой

Оценка юриста Traffic Law

Практический разбор Traffic Law на основе официальных текстов законов.

Главный вопрос в таких делах — земля. Пока у застройщика нет права на участок или согласия его собственника, суд право собственности на постройку не признает, поэтому начинать стоит с оформления участка, а не с техпаспорта на дом.

Суд проверяет, не нарушает ли постройка права соседей и не угрожает ли она жизни и здоровью. Заранее соберите доказательства безопасности строения и соответствия строительным требованиям, а также письменные позиции соседей, если постройка расположена у границы.

Не покупайте дом, на который у продавца нет зарегистрированного права собственности: сделка с самовольной постройкой запрещена законом. Оценить свои шансы на узаконивание и подготовить иск можно в Traffic Law AI.

Что делать: пошагово

Определите основание самовольности
Выясните, в чём проблема: нет права на участок, участок чужой или не получены нужные разрешения. От этого зависит способ узаконивания.
Урегулируйте вопрос с землёй
Оформите право на участок под постройкой либо получите письменное согласие собственника участка и договоритесь о компенсации.
Подтвердите безопасность постройки
Подготовьте документы о техническом состоянии строения и его соответствии архитектурным, градостроительным и строительным требованиям.
Подайте иск о признании права собственности
Обратитесь в суд с требованием признать право на постройку, приложив документы на землю, согласие собственника и доказательства безопасности.
Зарегистрируйте право по решению суда
После вступления решения в силу зарегистрируйте право собственности на недвижимость — только тогда постройкой можно распоряжаться.

Какие документы понадобятся

Правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок
Письменное согласие собственника участка, если земля чужая
Документы о техническом состоянии и безопасности постройки
Подтверждения расходов на строительство (договоры, чеки, накладные)
Исковое заявление о признании права собственности

Сроки

Повторное нарушение по ст. 316 КоАП: В течение года после взыскания — штраф 692 000 тенге и приостановление работ
Распоряжение постройкой: Только после признания права судом

Риски и важные детали

Постройка может быть снесена за счёт того, кто её возвёл.
Сделки с самовольной постройкой запрещены, покупатель не становится собственником.
Суд откажет в признании права, если постройка нарушает права других лиц или угрожает жизни и здоровью.
При признании права за законным пользователем участка застройщик получает лишь возмещение расходов, а не сам дом.
Строительство без права на землю влечёт штраф и может сопровождаться принудительным сносом.

Пример: дом на участке отца

Ерлан построил жилой дом на участке, который принадлежит его отцу, без разрешений и без оформления каких-либо прав на землю на себя. Теперь он хочет продать дом, но зарегистрировать право собственности не может.

Как действовать

Дом является самовольной постройкой, продать его Ерлан не вправе. Он может получить от отца письменное согласие и договориться о компенсации, подтвердить соответствие дома строительным требованиям и обратиться в суд с иском о признании права собственности. Другой путь — признание права за отцом как законным владельцем участка с возмещением Ерлану расходов на строительство в размере, определённом судом.

Частые вопросы

Можно ли продать самовольную постройку?

Нет. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе продавать, дарить, сдавать её в аренду или совершать с ней другие сделки, пока суд не признает право собственности.

Обязательно ли самовольную постройку снесут?

По общему правилу она подлежит сносу самим застройщиком или за его счёт. Исключения — признание права собственности судом по п. 3 ст. 244 ГК и передача постройки на государственной земле в коммунальную собственность по п. 4.

Можно ли узаконить постройку на государственной земле?

Частная собственность может быть признана, если участок будет в установленном порядке предоставлен застройщику под постройку. Если этого не произошло, постройка с учётом социально-экономической целесообразности может перейти в коммунальную собственность с возмещением расходов, определённых судом.

Какой штраф за строительство без прав на землю?

Для физического лица — 64 875 тенге по ст. 319 КоАП, с принудительным сносом строения либо без него. Для бизнеса штраф выше и зависит от его размера.

Если я заплатил штраф, постройка становится законной?

Нет. Штраф — это мера административной ответственности. Право собственности на самовольную постройку возникает только по решению суда при соблюдении условий ст. 244 ГК.

Официальные источники

Нормы приведены в редакции, действующей на дату обновления материала.

Материал носит информационный характер. Для анализа конкретной ситуации воспользуйтесь Traffic Law AI или обратитесь к юристу.

Не уверены, как этот закон применяется к вашей ситуации?

Опишите ситуацию Traffic Law AI: он разберёт её по законам Казахстана, покажет нормы и подскажет следующий шаг.

Например, спросите:«Я пристроил к дому в Шымкенте второй этаж и гараж без разрешений, теперь не могу продать дом. Как узаконить постройку и грозит ли мне снос?»